海南调控后用房子招揽人才 楼市会再次逆转？

海南的“全域限购”的政策似乎是“突如其来”，很多从业者并没有提前听到风声。而政策“即刻起开始执行”的规定，也意味着海南省政府并没有给楼市任何缓冲。

自4月22日全域限购后，外地人在海南买房的难度陡增。

而5月13日，海南省公布的这样一项重要决策让许多准备到海南立业安家的人重又看到了买到房的可能。

招揽百万人才鼓励立业安家

5月13日召开的海南省委七届四次全会审议通过《百万人才进海南行动计划》，并于晚间召开新闻发布会，宣布了如下重大决策：

1、海南计划到2020年引进20万各类人才，到2025年实现“百万人才进海南”目标。

2、所需人才主要是：围绕海南自由贸易试验区(港)三大产业类型、十个重点领域、十二个重点产业、“五网”基础设施建设、生态文明建设、乡村振兴和民生事业所需要的各类人才。

3、全日制大专以上学历、中级以上职称等人才，可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户。

4、自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇。

这意味着：海南空前严厉的楼市调控，在执行了20天之后，通过人才引进的方式出现了放松。

楼市会再次逆转？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，对于海南市场来说，楼市稳定是必要的，但海南市场有特殊性，潜在的购房需求依然很大。对于类似抢人的政策，也说明当前对于人口红利的关注，抢人本身的效果，就要看自由港等是否会带来较多的人才。总体上说，海南不能铺大饼，即便是自由港，建议只在三亚先试点，否则人才分散太大，又会造成处处有规范，但就是不聚焦的风险。

严跃进指出，对于海南楼市调控来说，实际上具有较为积极的意义，体现了房住不炒的逻辑。而类似人才政策，其实和房地产本身不矛盾，主要是为了加快导入各类新的市场需求，同时优化人才结构。总体上说，当前需要看到，本身没有松绑的意图，而且也会持续收紧，但是也要警惕人才进入以后各类变相购房和炒房的现象。

同策研究院报告显示，海南引导经济“去房地产化”，消除房价造成的人才流动壁垒，通过政策红利吸引人才落户，完成经济增长方式的改变。未来海南的经济发展模式将建立在自身区位、生态资源基础上，以对外开放促商贸流通，以生态资源带动旅游消费，实现经济持续增长。

落户宽松政策带来楼市波动

一些业内人士认为，落户宽松政策在留住人才的同时也会给限购政策“开口子”，带来楼市热度上升。对此，中原地产首席分析师张大伟就表示：“地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。”

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也认为：“租房补贴是可以理解的，毕竟新进入这个城市，身份转化是需要一个过程。购房补贴则直接指向‘绕开限购’这个诉求，这样的引导不值得提倡，毕竟‘房住不炒’是大政策的纲领。人才引进的目的是拉动经济的增长。”

对于人才落户政策来说，本意并不是要对楼市政策松绑，但从效果方面看，确实会刺激部分购房需求。

以人才争夺战热门城市西安为例，数据显示，西安的库存量从2017年10月开始就已经以较快的速率下降，从2017年10月至2018年3月，库存面积从1860万平方米下降至1628万平方米。

“可以说，西安这两年楼市是严厉调控的。但是由于落户放开，购买人群多了，自然会带动价格波动。”某当地房地产观察人士说。

再比如成都，其成交面积在去年11月份之后一路走高，今年3月份时成交面积为78万平方米，同比增长47%。而3月份的库存面积则降至418万平方米，同比降低28%。

易居研究院提供的数据显示，2018 年 3 月，100 个城市中，仅有 25 个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州 3 个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到 139%、 82%和 49%。而在100 个城市中，有 75 个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为 49%、 48%和 45%。 75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

4月多城土地出让金额创新高

土地市场表现也比较抢眼。

数据显示，4月西安出让金41.7亿元，同比增加131%。加上一季度的146亿元，今年揽金额已接近190亿元。

据中国指数研究院发布数据，4月全国土地出让金前20的城市中，二线重点城市占13席，成为市场交易主力，其中杭州领跑全国，土地出让金收入近179亿元，同比上涨242%；此外，二线城市中宁波土地出让金虽未过百亿大关，仅为60.7亿元，但同比上涨强劲，增幅为559%。

2018年1-4月，全国300城市土地出让金总额为12591亿元，同比增加约33%。

土地出让金的提升是否意味着市场回暖？

对此，同策咨询部总监张宏伟表示，从土地市场来讲，杭州、宁波、广州等城市，均在东部三大经济圈内，这些区域经济总量占全国比重较高，人口集聚较多，市场需求也会相对活跃，尤其核心城市，如杭州、广州、天津、南京等地，政府一旦推地，成交额自然就会上涨。

“在需求较旺盛的区域，现阶段土地市场的表现好不好，更多取决于地方政府推地量的大小。如果地方政府在今年前四个月推地量比较大，那么成交表现会高一点，尤其是推个别地块，这样就会拉升土地出让金。所以，出让金总额的高低取决于供地的状态，如果有供地，各企业还是会继续布局。”

但是张宏伟指出，土地出让金高，并不能看作是市场回暖的信号。“从调控角度来讲，调控的措施和影响会一直持续到今年年底，严格来说不会有实质性的变化。另外，今年三季度左右是市场的深度调整期，在三季度结束之前，政策原则上不会出现松动，也不会出现所谓的回暖信号。”