江瀚：百城库存降低 房地产市场有可能回大涨时代吗

　  房地产问题可以说是长期牵动着大家的心，对于中国人来说房子、教育、医疗可以说是中国人最关心的三件大事，而房子往往是首当其冲的，近些年房地产市场的火爆，让中国进入了一个房地产的大周期之中，于是从2016年开始，国家开始对房地产市场进行全面的宏观调控，在2016年底定下了房子是用来住的，不是用来炒的房地产调控主基调，从而为中国房地产市场回归理性奠定了基础。最近，上海易居研究院发布了最新的研究报告，显示最新的房地产发展状况，我们就根据这个状况来好好聊聊房地产市场的未来发展。

　　一、百城库存降至五年最低

　　截至目前，全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。

　　截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

　　从具体城市来看，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

　　众所周知，房地产库存直接影响着房地产的市场供给，库存量的五年最低和接连下降是不是意味着市场房地产供给的不足的呢？并且房地产市场供给与需求存在着一个匹配的过程，中国房地产市场的快速发展，让一旦出现供应量不足的时候，就会出现抢购的现象，这是由供需规律所引发的必然现象。那么问题来了，房地产市场是不是会存在大涨的可能性呢？

　　二、房地产市场还有可能大涨吗？

　　我们首先从数据出发，我们可以看到，数据很明显的发现，房地产市场的库存无论是环比增幅，还是同比增幅都是呈现出明显的负增长态势，特别是同比增幅的负增长已经接近10%左右，这样的态势让房地产市场的问题其实已经出现，我们之前所判断的三四线城市的去库存压力已经得到了较好的缓解，但是几乎所有城市都是出现库存负增长的话，那么低库存的出现极其容易导致房地产市场供给的不足，在很多城市还是处于一个城镇化的进程当中的时候，按照经济学的供需平衡规律，就会出现供给不足需求过剩的卖方市场，从而导致价格的上扬。

　　虽然，理论上判断是这样，但我们依然不能就这么简单的妄下结论，我们要看一下中国的实际情况：

　　一是房地产调控的力度还在加码。930新政以来，中国已经实现了好几轮的房地产市场大调控，调控的措施和手段也在日益多元化，原先较为常用的限购、限价、限售等三限措施现在正在被逐渐摒弃，很多城市都是通过市场手段来调节房地产市场的需求，比如说通过提高首付比例，提升贷款利率水平等等手段，正是因为金融市场的资金荒难题，大多数商业银行都已经采用了提升房贷利率的手段，这较大的增加了房地产的持有成本，再加上较高的首付款比例，其实未来需求特别是非刚性需求的被压缩空间还是存在的。

　　二是房地产市场的刚需正在被分类满足。刚需一直被称为房地产市场的顶梁柱，对于房地产市场的价格起到了明确的支撑性作用，但是随着租售并举、住房公积金政策改善等措施的影响，很多租赁住房、共有产权住房等多种住房形式正在不断满足刚需的住房需求，特别是租赁住房政策和租售同权政策的出台，正在把刚需住房的购房动机向后延伸，所以当刚需的需求不再那么强烈的时候，对于供给下降的反应也就不会那么强烈。

　　三是对于投机需求的打压。最近一段时间，随着房地产市场特别是金融对房地产支持的日益从严，在想要像之前一样空手套白狼显得越来越不现实了，房地产市场想要依靠金融资本支持进行炒房已经日益困难，再加上对于互联网金融资金进入的限制，炒房在中国已经逐渐变成了一个不太可能的事情，所以投机需求也在降低。

　　此消彼长之下，虽然供给出现了一定的下降，但是需求也没有出现大幅度的上升，可以预计中国的房地产价格在未来的一段时间不会出现大幅度的上涨或者波动，但是一点需要注意的是，房地产市场由于存在较大的区域性差距，所以，不排除某些地方出现房地产价格异动上涨额度可能性，但是整体出现房价大规模波动的概率已经不大。

　　现在对于购房者的建议是，对于刚需购房，如果还是有较为明确的购房需求的时候，可以找准时机给自己购置一套家庭需要的住房，对于改善性住房的购房者来说，现在也是进行置换较好的一个时间节点，但是对于炒房的人来说，建议尽早打消炒房的念头，未来居住会是主流，炒房的市场空间会被进一步压缩。

　　（来源：金融界网站 江瀚）