西安楼市这一年:调控密集 贷款利率上浮 土地拍卖市场化

　　这一年，西安楼市除了“大跨步”的房价，还有4次密集的政策调控、各大银行的银根收紧、贷款利率上浮，土地拍卖走向了市场化……有人说正是楼市不停地调控和土地的稀有，才让房价不停向前走；也有人说因为房价要涨了，才引起了系列的“蝴蝶效应”。这一年，楼市到底发生了什么，又是什么主导西安楼市向前发展？

　　今年西安4次递进式政策调控 房价平稳中微涨

　　从今年1月1日的城六区限购，到“4·18”限贷，到“6·28”外地人限购，再到“9·13”西安“史上最严限购”，西安楼市调控不断收紧。业内人士纷纷猜测：未来，房价将会平稳中微涨，40年土地年限的非限购产品或将迎来新的契机，房产企业加剧洗牌速度。

　　记者整理发现，这4次调控政策分别为——

　　2016年12月30日政策规定，从2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

　　4月18日政策规定将楼市限购范围扩大到城六区之外，对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%；对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%；购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付比例为25%；购买非普通住房的，最低首付款比例为30%；购买非普通住房的，最低首付款比例为35%。

　　6月28日政策规定，4月18日以前，在限购区域购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

　　9月13日政策规定，暂停向“有两套及以上住房的西安市户籍居民家庭”、“有一套及以上住房的非西安市户籍居民家庭”售房。

　　美城股份市场研究中心总监沈玮表示，从房价控制来看，显然房管局针对房价过高出台的“双不予”政策，比多部门协同作业控房价政策更容易落地。未来半年内，西安商品住宅销量或将减少，价格趋稳后不排除有项目会出现降价。

　　克而瑞机构西安公司总经理朱郁认为，这些政策从根本上是为了“灭火”，“弹簧效应”后期可现。政府需要进一步的措施对市场进行管控，前提是让火热的市场平稳下来，下半年的房价依旧很稳健，到明年也有小幅上涨的趋势。

　　未来5年置业热点板块预测 长安区沣东新城最热

　　楼市风起云涌，除了政策和市场的影响，土地供应方式的变化也起到了一定的推动作用。

　　今年7月，西安市成立了以省委常委、西安市委书记王永康为组长的土地管理工作领导小组，从7月至11月，先后进行了三次会议，全面加快推进土地供给侧结构性改革。7月14日会议要求实施城市有机更新，加快土地管理向统一管理、集中储备、有序管理、集约管理、规划融合“五个转变”，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转型；8月31日会议要求加强统筹管理，将西咸新区土地利用规划、土地储备规划和土地供应计划纳入全市一盘棋，进一步凝聚大西安发展合力，同时要尊重土地市场规律，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；11月8日会议要求要加大保障性住房用地保障力度，确保房地产市场平稳健康发展。

　　7月26日，西安土拍市场首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配”模式，浐灞3宗“熔断地块”顺利成交。而在此之前，西安的土地市场以网上挂牌方式为主。同时，从西安市10月份土地供应情况中可以看到，居住商业用的土地出让方式均采用“网上报名+现场拍卖”，以后西安经营类的土地均会采用这种方式。城改项目也不例外，本月供应的雁塔区30亩商业用地就是城改项目，也是采用“网上报名+现场拍卖”的方式出让。

　　从中原地产对未来预判的数据可以看出，未来5年时间里，西安的住宅用地供应主要集中在长安区、沣东新城、临潼、高陵、高新、灞河新区、港务区，这几个板块将是未来5年西安住宅供应量最集中的区域，将会是西安的置业热点板块。其中年均住宅土地供应量最大的区域为长安区。

　　过半银行首套房贷利率上浮 放款周期延长

　　楼市调控严了，银行房贷也出现明显变化。调查显示，从今年6月份开始，西安首套房贷利率已开始有明显的上浮，部分银行放款变慢，到10月份，融360监测的西安11家银行中，过半银行上浮首套房贷利率，最高上浮10%。其中民生银行、光大银行上浮10%，中国银行、建设银行、农业银行、交通银行上浮5%，工商银行、中信银行、邮储银行、西安银行、招商银行等银行依旧执行基准利率。但目前没有一家银行执行优惠利率。在8月份，监测的西安11家银行中，五家银行执行首套房贷上浮。9月监测数据显示，超过90%以上银行放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等。

　　长安银行东门支行的一工作人员表示：“随着西安4月份以来楼市调控的深入，银行对房贷有一些限制，额度开始减少，存在发放贷款时间变长的现象，银行的房贷利率也要受制于存贷比、额度以及调控政策的制约，银行利率优惠不会轻易出现优惠”。

　　“房贷变化和调控政策走向密切相关。对于购房贷款审核以及额度把控将会更加严格，其他途径的贷款使用范围也将会受到监管，总体流入房贷市场的资金会受到限制”。沈玮表示：“每当房地产市场调控收紧时，限购、限贷都是惯用做法，房贷收紧后，在一段时期内可能会影响到部分购房者”。