前三季度经济基本平稳 三亚经济对房地产开发投资依赖度最高

　　一、宏观经济环境

　　1、前三季度GDP同比增长6.9%，国民经济基本平稳

　　初步核算，前三季度国内生产总值593288亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速与上半年持平，比上年同期加快0.2个百分点，其中三季度GDP同比增长6.8%。分产业看，第一产业增加值41229亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值238109亿元，增长6.3%；第三产业增加值313951亿元，增长7.8%。三季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续9个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。

　　全国GDP同比增幅走势

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2、前三季度固定资产投资同比增长7.5%

　　前三季度，全国固定资产投资(不含农户)458478亿元，同比增长7.5%，增速比上年同期回落0.7个百分点，比二季度回落1.1个百分点。其中，国有控股投资168164亿元，增长11.0%；民间投资277520亿元，增长6.0%，占全部投资的比重为60.5%。分产业看，第一产业投资14973亿元，增长11.8%；第二产业投资171787亿元，增长2.6%，其中制造业投资140819亿元，增长4.2%；第三产业投资271718亿元，增长10.5%。

　　前三季度，全国房地产开发投资80644亿元，同比增长8.1%，增速比上年同期加快2.3个百分点，比二季度回落0.4个百分点。其中，住宅投资增长10.4%。

　　3、三季度末CPI同比上涨1.6%

　　三季度末，CPI同比上涨1.6%，比上年同期回落0.3个百分点，比二季度末提高0.1个百分点。三季度末，70城房价指数同比上涨6.5%，比上年同期回落2.8个百分点，比二季度末回落3.1个百分点。

　　从2006年到2008年，CPI增幅和70城房价指数增幅为正相关关系，二者走势一致。但从2009年开始，70城房价指数增幅明显比CPI波动更加剧烈，尤其是房价上涨速度超过了CPI上涨速度，从这个角度来看，目前我国主要城市房价存在一定程度的泡沫。

　　4、三季度全国城镇居民人均可支配收入同比上涨8.7%

　　三季度，全国城镇居民人均可支配收入为9108.5元，同比上涨8.7%，比上年同期回落1.4个百分点，比二季度提高0.5个百分点。在经历了四个季度70城房价的增速高于全国城镇居民人均可支配收入后，随着70城房价指数的同比增幅回落，三季度70城房价的增速低于全国城镇居民人均可支配收入。

　　二、区域经济环境

　　在选取的50个大中城市中，遵义和贵阳2017年前三季度GDP增速排在西部城市的前两位，虽然西部地区的经济不如东部地区发达，但是这两个城市近年经济增长较快，但是本轮房价上涨周期中这两个城市的二手房房价累计涨幅分别只有4.4%和6.4%，房价涨幅排名靠后，经济的强劲增长还未体现在房价中，因此当地的楼市在西部地区中属于潜力股。深圳前三季度GDP增速排在东部城市的首位，并且远超同为一线城市的北上广，虽然本轮房价上涨周期中4个一线城市的累计涨幅相差不大，但是从长期来看，深圳的高房价具有较好的经济支撑，潜力大于北上广。天津作为一个经济较为发达的城市，前三季度GDP增速仅有6.0%，经济发展情况不容乐观，缺乏长期向好的动力，但是天津的房价在本轮房价上涨周期中累计上涨了27.4%，涨幅排名很靠前，天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑，蕴含了一定的风险，在楼市降温时可能跌幅会更大。温州前三季度GDP增速在东部城市中很靠前，这也就可以从经济面的角度解释温州房价为什么能从2012年的低谷中恢复元气，本轮房价上涨周期中房价累计涨幅达到11.4%。前三季度GDP增速排名末尾的锦州，本轮房价上涨周期的累计涨幅也排名末尾，可见，经济活力较差的城市，房价也缺乏上涨动力，当地的房地产投资价值较低。

　　在选取的50个大中城市中，2017年前三季度房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、海口和昆明，占比分别为109.1%、39.3%和35.0%。其中，三亚和海口均位于海南省，由于产业结构不合理，经济对房地产的依赖度过高，尤其是三亚，占比超过100%，经济对房地产的依赖度严重过高。2017年前三季度房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是岳阳、包头和唐山，占比分别为4.6%、4.7%和5.8%。包头和唐山的经济均是以制造业为主，当地经济对房地产的依赖度较低。

　　三、经济环境对房地产的影响

　　十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。总的来看，前三季度国民经济稳中有进、稳中向好的态势持续发展，支撑经济保持中高速增长和迈向中高端水平的有利条件不断积累增多，为更好地实现全年经济发展预期目标奠定了扎实基础。但也要看到，国际环境依然复杂多变，国内经济仍处在结构调整的过关期，持续向好基础尚需进一步巩固。经济基本平稳，并且对房地产的依赖度持续降低，为楼市短期调控和建立楼市的长效机制创造了时间和空间。

　　预计在经济增长对房地产依赖减弱的背景下，未来楼市调控政策仍然从严，叠加金融环境持续收紧的因素，部分市场指标将在明年回落，房地产市场有望回归理性。但若未来经济面临较大的下行压力时，政府可能会放松楼市调控政策保持经济的平稳运行。分城市来看，热点一二线城市将在严厉的楼市调控政策下需求有所萎缩，并且限价因素将导致预售证和供应的减少，楼市将进一步降温；多数三四线城市的主基调仍是去库存和控房价，对过于依赖房地产的城市来说，需防范楼市降温引起的风险。