五限政策压顶 楼市四季度或入降温周期

收紧 四季度楼市面临全面围剿

虽然部分城市热度依然不减，但随着政策不断收紧，资金收缩的背景下，四季度楼市或迎下滑。

事实上，国家统计局数据显示，1至10月份，全国商品房销售面积13亿平方米，同比增长8.2%，增幅回落2.1%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2%，其中，住宅销售额增长9.6%。

张大伟表示，1至10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%，这是自2016年初22个月以来，房地产成交涨幅首次跌入10%以内。

同时，上海易居研究院发布报告显示，今年全国9月和10月的商品房总成交面积为31715万平方米，与去年的32948万平方米相比，下降3.7%。

“金九银十生变，出现下调态势。”易居研究院研究员王梦雯表示，与去年的金九银十相比，今年的金九银十显得成色不足。分地区来看，东部地区和西部地区商品房成交面积增幅出现同比下跌态势，分别下降9.0%和2.0%。

除此以外，资金对后期市场抑制更为明显。近日央行公布的10月金融数据显示，10月，住户部门长期贷款新增3710亿元，相比9月的4800亿元减少超过千亿元，这也是最近2年来第一次单月住户长期贷款增加低于4000亿元。

企业到位资金增速也已从去年同期的15.5%降至7.4%。数据显示，1至10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，国内贷款20798亿元，增长20.2%；利用外资125亿元，增长1.6%；自筹资金41086亿元，增长0.8%；个人按揭贷款19586亿元，下降1.0%。

同时，以消费贷款为主的居民短期贷款方面，因消费贷、首付贷等贷款的严控，从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元，出现了明显的下调。

CRIC房地产研究院研究员杨科伟说，M2再次刷新历史低值，同比增速仅为8.8%，主要因为政府加强了金融监管，去杠杆效果显著；此外，信贷规模也得到了有效控制，10月人民币贷款增加了6632亿元，不足1至9月月均水平。而消费贷表明前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现，预计未来在货币供给和信贷层面仍不会放松。

王梦雯表示，一般来看，当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时，预示着房地产市场步入较快发展通道。而当前，房地产开发投资同比增幅在9月份与企业到位资金同比增幅出现重合后，10月份进一步上升至企业到位资金同比增幅上方0.4个百分点。说明资金趋紧环境中，销售下行加剧了房企的资金压力，开发商资金面出现变盘。

业内人士指出，从目前来看政策放松难度较大，与此同时，年底各银行资金额度不足将加大资金紧缩的压力，多重抑制下，年末楼市或整体进入降温通道。