一个变化将改变房产市场规则 投机客或将全面退出

　　房地产税再提及，炒房者迟早“药丸”！目前的楼市，体现出一种趋势，即：建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价，那么未来不但为了稳住市场，更是要在稳定之余，布局新的房地产发展模式。

　　大体来看，目前的种种举措会带来以下变化：

　　1. 多层次的住房改革，房产逐步与户籍等行政属性脱钩。从此，刚需的意义将改写，不再是拥有一套房，而是住进去一套房。

　　2 金融去杠杆，引导资产脱虚入实。这不但是一个规划，而且是保证长期经济发展的必要环节。

　　3. 逐步摆脱土地财政对地方政府的吸引力。土地的供应要和需求挂钩，需求大多放地，需求小少放地，库存上去了不放地；不能让土地价格成为房价上涨的基石。

　　4. 房地产税迟早要出：如果说第三条落实，那么地方政府的收入如何保障？按照国际惯例，长效机制就是房地产税的征收。如今不动产登记制度完善，征税只是时间问题；而且保有环节一定会课以一个相当规模的赋税。

　　从现实层面看，住房改革从“租售同权”开始，金融去杠杆从取消首套房优惠、严查消费贷流入楼市开始，现在，该说说房地产税的问题了。这次财政部长提及房地产税问题，不管是媒体过度解读，还是确实是一种信号，都应该引起持房者的注意。

　　首先，持房成本增加，随便买房成历史。现在都盼房价涨，如果征税之后，恐怕多套房者最害怕的就是房价涨；尽管目前按照评估值征收房地产税成为一种声音，但房价普涨，评估价自然也会高起来。这样就会出现一种情况，在目前国内租金回报率2%的情况下，如果房产税定在2%，那么租金基本上抵扣了税收，贷款啊、盈利啊，都不要想了。有人说，那样会苦了租客啊；别忘了，房租只和当地收入有关，涨房租？人就跑了；那时候租客痛苦吗？其实房主空置着房子更痛苦啊；这样空置房越来越多，房租更涨不起来了。

　　其次，持房久了，收益就缩水了。目前土地出让金制度，中国算是比较独特的，政策要落地，就要面对这个问题。70年产权我交不交税呢？当然要交。有一种说法是：随着产权年限减少，税率要上升；未来不再有土地出让金，开发商盖房卖房就是，这样就拉低了新房价格，二手房空间进一步收窄；再结合租售同权、学区取消等因素，那种老破小的房子，谁还会要呢？

　　难道说土地出让模式已经到头了？并没有这么绝对，但在大家都不缺房子的时候（这可是社科院公布的数据，人均40平米），卖土地就不是那么灵光了，否则也不会有“去库存”的问题。既然强调房住不炒，那么未来对于平衡财政最好的策略就是税收。

　　那么，房地产税的征收将会多大程度的影响房地产交易的价格呢？假定房地产税全面征收且税率定为1%，那么预计价格将有15%的议价空间；至少，会让房地产交易价格的变动居于一个合理的区间内；也许到那一天，房地产的价格不再坚挺，挫败了投资客的财富；但是，从长期看，房价将回归到正常的涨跌区间，那么未来投资者也好，刚需购房者也罢，对于市场的预期和把握都将更加理性，房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中；更重要的是，对于财富不再是那种信手拈来的环境，随便买房，买一堆房坐等赚钱的时代不再有，这对于整个社会提升财商，增加社会的创造力，也会有推动作用。