集体土地快步进军租赁市场

集体土地入市试点启动

住房租赁市场再起波澜。

近日，国土资源部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），北京、上海、郑州、武汉等13个城市将作为首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房，并探索构建购租并举的住房体系以及城乡统一的建设用地市场。

这份名单遥相呼应此前国家确定的首批租赁市场发展的试点城市名单。相比住建部等九部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的12个试点城市，增加了北京、上海，去掉了深圳。

“去掉深圳的原因，在于其没有集体用地，《方案》中的名单，基本囊括了我国主要的住房租赁市场。”郑州本地一位地产销售咨询公司负责人韩先生表示。他称，近年来在一些城市住房、租房价格暴涨的背景下，稳定房地产市场，让“居者有其所”成为摆在政府面前的重要课题。要实现这一目标，除了加大商品房供应外，更为稳妥的方式就是建设房屋租赁市场。

而要发展该市场，尤其是廉价租赁房屋市场，对建设用地成本提出了苛刻要求。“相比国有建设土地，集体建设用地不仅体量大，而且效益和利用率较低，将其盘活，有助于城市租赁市场的利用，对平抑房价有着现实利好。”韩先生说。

除了平抑房价外，试点的另外一个作用在于打破过去难以触碰的禁区。

一位地方政府人士向记者表示，在《方案》出台前，商品房开发必须经过征地环节，不少农村集体土地首先要通过控规修改成“城镇国有建设用地”，才能变更土地性质。而新政策实施后，集体用地将无需再经征地环节，就能直接建设租赁住房。同时，根据《土地管理法》，当前集体土地的使用范围仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设等。《方案》则在一定程度上突破了现有的土地管理法律法规，或为法规的修订提供了参考。

促使农民增收，亦是此次《方案》的着力点。韩先生坦言，在现有土地制度下，城市建设用地和农村建设用地分隔，土地之间存在巨大的级差地租差异，这对于农民尤其是郊区农民来说极为不公。由于集体土地成本较低，建设投入较少，村集体有能力自我集资，允许集体土地进军租赁市场后，农村集体和农民将可以分享这部分级差地租所带来的利益，使村民收入得到明显提高。