王健林：退出地产开发因调控太多 28年调了十来次

　　1、服务业收入、净利润大于地产。2016年集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产；服务业净利润（未经审计）占比超过60%，也大于地产开发利润，万达提前一年实现了转型阶段目标。所以说2016年对万达极其重要，具有标志意义。特别是转型的核心企业万达商业，虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。甚至可以说，万达商业也不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。

　　2、成功转型轻资产。2016年开业的50个万达广场，已有21个属于轻资产。2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。因为万达信息化程度比较高，租金中管理费占比比较低，只有不到两成，缴完税金，剩下的就是净租金。我们把这种轻资产模式叫投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。更为可喜的是，2016年万达商业轻资产还探索出一种新模式，叫合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。但不是对方所有项目我们都同意做，要先对项目进行筛选，对设计、建造进行指导，再招商、运营。设计也好，建造监理也好，招商也好，费用都是对方出。合作类万达广场模式可以说是万达轻资产模式的最高级形式，连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题。中国土地分为国有用地和集体用地，国有用地在市场上可买卖，能办产权证；集体用地不能买卖，办不了产权证。但中国因为城市化极快，30年前北京二环外都是农村，现在北京市区内还有很多土地是集体用地。像深圳好多城中村，土地也是集体的。农民拆迁，政府都会给预留一块产业用地，这种地块大部分城市里都是用来建商业。过去万达重资产持有模式下，我们不敢碰这种项目，因为是集体用地，办不了产权，进不了资产表。但这种合作用地有的位置很好，比如去年我们破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。这回万达去合作，海波他们工作做得不错，超过90%村民同意。这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决集体用地问题，是万达商业的重大创新。

　　我多年前曾讲过一句话，企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。比如说酒店管理公司，因为有品牌，你找他管理，设计你出钱，人员工资你付，不管酒店盈亏管理公司都分钱。还有世界上很多特许经营都是接近“空手道”，要做到这个境界是极难的。2016年万达商业合作类万达广场项目实现重大突破，2015年只签了一个，2016年不但签了18个，还开业一个合作类项目，就是北京丰台区的槐房万达广场，位置较好，开业效果也不错。今年合作类万达广场能开业5个，2018年以后能每年开业20个左右。

　　3、新兴产业高速增长。去年地产收入下降25%，但是万达集团总的收入还实现增长，就是因为文化、网络这些新兴产业增速大大高于地产。万达新兴产业增长快、前景好，相当一部分产业在国内还具有唯一性。比如万达网络科技，就是中国唯一的实体商业+互联网模式企业。万达体育已打造好几个自有IP赛事，这些赛事在国内没有竞争对手。乐观估计，2018年文化集团就会成为万达又一个千亿级企业。其实，如果文化集团不剥离旅行社，今年就接近千亿规模了。

　　4、租金大幅增长。万达商业收入下降，但净利润为增长，一个重要原因是租金增长3成，虽然不是唯一因素，就是因为租金净利润率高。

　　（三）文化产业成为支柱。

　　文化产业2016年收入占万达集团整体收入比重超过四分之一，已经真正成为万达的支柱产业。

　　1、电影产业。去年万达全球新增影城677家，新增屏幕6788块，其中国内新增影城154家，屏幕1391块。万达院线前十年加起来2100块屏幕，去年一年就增加1400块屏幕。大家看到这个增幅，但它的威力在今年才会释放出来。万达影城全球累计1352家，屏幕14347块，约占全球12%的票房市场份额。去年万达电影会员全球新增近4300万，其中中国国内新增3800万会员。万达去年35亿美元并购了美国的传奇影业，并购了美国卡麦克院线和欧洲欧典院线，以及国内一批院线和时光网。万达电影在欧洲、北美、中国全球三大市场均排名第一。一百多年世界电影史第一次出现跨国电影院线集团，以前所有电影院线公司都是区域经营，从没出现过跨国院线集团。当初万达并购美国AMC时，有一个知名教授洋洋洒洒写了三千多字的文章，论证万达必然失败，他说人类历史上从来没有跨国电影院线，万达一个地产商凭什么可以成功？我就想，如果从来没有过就等于不可能有，那人类就不可能有汽车，也不可能有飞机，也不会有五星级酒店了！所以有人把有些专家叫“砖家”，砖头的“砖”。