2016年商品房销售火热 房地产股表现差强人意

　　2016年，围绕楼市去库存，国家出台了一系列配套政策,随着各地去库存政策的推进，楼市去库存的效果逐渐显现。可以预见，今年楼市将会加大去杠杆、去投资化的力度，促使投机客离场。

　　136家房地产上市公司中只有28家公司股价呈现上涨态势，占比仅为20.59%。

　　“房地产去库存取得积极进展。根据国家统计局数据，2016年10月末全国商品房待售面积6.95亿平方米，比历史最高的去年2月末减少了0.44亿平方米，已连续8个月下降。”2016年12月中旬国家发改委副秘书长许昆林表示。

　　根据克尔瑞的数据，2016年万科地产、中国恒大、碧桂园销售额突破3000亿元。除了老牌7大千亿元级房企外，2016年融创中国、华夏幸福、绿城中国、华润置地、金地集团5家房企也首次跨入销售额千亿元门槛，平安证券统计的16家主流房企合计实现销售额2.63万亿元，完成全年目标的117%。

　　房地产上市公司在2016年的市场表现差强人意。据wind数据显示，136家上市公司中只有28家公司股价呈现上涨的态势，占比20.59%。其中涨幅超过10%的股票有20家，万泽股份、中南建设、中房股份、阳光股份、同达创业5只股票表现突出，涨幅均超过40%。

　　“可以看出，2016年房地产销售市场的火热与房地产股的表现平平形成了很大反差，调控的预期和行业已进入周期阶段性高点以及行业盈利能力的下降是影响的主要因素。”东兴证券房地产首席研究员郑闵钢在接受《证券日报》记者采访时表示。

　　郑闵钢指出，具体来看，造成上市公司表现不佳的原因有以下几个方面：首先是2016年的商品房销售火热引发了市场对调控加码的预期，实际上在2016年国庆节前后各地限购政策密集而出验证了市场之前的预期；其次是房地产行业将出现周期向下。将房地产行业分类成大周期、中周期和小周期三类周期，分别是：房地产行业的社会周期、经济周期和工程周期。虽然大周期还没有完全走完，但中周期将向下。从历史上看，自1998年福利住房取消以来，我国商品房价格同比增速已形成了5个中周期，其中前3个中周期时间为四年，2010年后的中周期时间缩短为三年，2013年至2016年将完成一个中周期，2017年房地产将经历调整，行业调整的预期给市场带来很大压力。另外，虽然2016年销售量在增长，但行业的毛利率在下降，2016年前9个月房地产上市公司平均毛利率为27.3%。

　　安信证券的研究报告认为，房地产去库存任重而道远。对于真实库存的测量，通过统计局口径（商品房待售面积）、房管局口径（可售面积）以及真实库存（商品房待售面积4.05亿平方米+未开工面积26.65亿平方米+在建未售34.1亿平方米）三个维度进行测量，自2015年中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为供给侧结构性改革任务之一以来，库存去化取得阶段性的成果，但考虑行业真实库存约66.98亿平方米，按照过去六年平均销售面积11.39亿平方米的去化速度，去化年份约5.88年，因此，房地产去库存仍然任重而道远。