人民日报海外版：一些地方政府卖地玩饥饿营销

　　与猛烈而直接的调控齐飞的，是各地层出不穷的“地王”。

　　比如，不久前在武汉，5宗地块正式挂牌，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，起拍价就达126亿元——未经加价，便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价，新晋“地王”相霸气侧漏。前不久，广州、武汉、长沙、厦门等地的“地王”也争先恐后地横空出世。

　　很多人不解，既然楼市已经在降温，为什么还有那么多“地王”出现呢？难道楼市是假摔？

　　首先，不得不提土地市场的相对滞后性。之前的房地产市场过热，经过一番调整，楼市总体降温。但这种降温要传导到土地市场，还需要一段时间。

　　更重要的是，“地王”频出，土地市场的供求关系是决定因素。一些地方政府是土地市场的唯一供给者，什么时候推多少地块，都由政府说了算，几乎垄断了土地供应市场。近几年，不少城市土地供应量明显不足，人为造成的土地匮乏，使得物以稀为贵。在走高的地价面前，房企为了补充库存，自然不遗余力，尤其是遇到不可多得的优质地块时，更是拼了命也要争个头破血流。

　　据统计，今年前三季度，全国土地出让面积同比下降4.8%；形成鲜明对比的是，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%％——去年同期，这一数字是降幅超过25%。

　　地卖得少了，收入却明显增了，一些地方政府的饥饿营销也是玩得溜。

　　另一组数据更让人咋舌。据机构估算，地方政府从房地产交易中所得（包括土地出让金和11种房地产相关税收），占房地产销售额的3/4以上。比如2014年，全国商品房销售额为8.73万亿元，其中，土地出让金和11种相关税收就达6.56万亿元，占到75%。

　　地卖得贵，谁最高兴？谁受益最多？显而易见。

　　所以，一个个“地王”动辄溢价翻番，真的不是房企们人傻钱多不在乎吗，而是羊毛出在羊身上，最终压力还是传导到广大接盘侠肩上。

　　另外，人民币持续贬值，同时市场对其贬值预期进一步增强；但对地价这一稀缺要素，市场仍持增值预期。

　　换句话说，与其把钱放手里贬值，不如去买地先囤着，那些优质地块即使眼前溢价多了些，但迟早还是能赚回来的。如此保值增值的好办法，也让房企实现了手里有地、心里有底。

　　换句话说，单纯的“限贷限购”，实质上难以改变预期，政策的调控已经出现“耐药性”。尤其是在土地供给不足的热点城市，企业只能加杠杆硬着头皮拿地，否则就有可能被洗牌出局。用业内人士的话说，在对楼市用限贷限购政策“猛药去急症”的同时，如果不真正从供给段去杠杆，新一轮调控也可能陷入“严一年，松两年，屡调屡涨”的怪圈。

　　角色

　　回头来看，本轮楼市为什么被推得这么热？要回答这个问题，先来看看相关的各种角色：政府、房企、非房企、个人。

　　无论是对中央还是地方政府而言，房地产业对经济的意义不容小觑。房地产业作为产业链较长的行业，对投资与消费的拉动作用明显。

　　今年前三季度经济形势发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运就说到，“三季度房地产市场销售形势还是不错的，商品房销售量增速继续保持高位。今年以来房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用。”他提到，这个贡献率约8%。从他的话语中，“不错”“支撑作用”等字眼，似乎体现了一种认同房地产销售大增、为拉动经济做贡献的小确幸。

　　但同样，他也提到，“目前房地产市场高烧开始褪去，房价开始趋稳”。岛妹有点迷惑，按这种说法，之前的房地产过热是高烧，但这种高烧对经济增长发挥了一定支撑作用，如今高烧褪去，似乎又有些依依不舍？恐怕，这些言辞中流露出的不够坚决的态度，也容易使部分地方政府心怀幻想，走走过场。

　　说到地方政府，在中央与地方财权与事权不匹配的情况下，土地财政成为重要依赖，为了卖地尤其是卖出高价地，恐怕其原本就有助推楼市的动力。

　　房企自不必提，非房企为何也加入炒房行列？原因很简单，有利可图。

　　在宽松的货币政策下，M2增速长期大幅高于GDP增速和CPI涨幅之和，市场上的钱越来越多，总要有个去处好挣钱吧？股市去年刚发灾，债市容量有限，房地产市场成为不二之选。有研究人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房，不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。更不用说，某上市公司卖学区房就能保住壳资源之类的，我们也许当成笑话，但人家正经挣的是白花花的银子。

　　在各方力量的推动裹挟之下，老百姓心如浮萍，一边着急地凑着首付，一边越涨越买，越买越涨。如今，政策加码，看来是要生生地把热钱挤出楼市。挤出去以后应该去哪儿呢？政府当然是希望其进入实体经济。然而这困难也是不小，实体经济增长乏力，赚钱也慢，赚惯了快钱的资金哪里受得了这份寂寞？

　　这不，楼市刚降温，炒房资金就忙着搬家到股市，最近股市已经开始升温，有机构还打出股市成为最大“蓄水池”的口号。另一边，大蒜今年涨幅更是达到了69%，猪肉价格蠢蠢欲动。

　　炒完楼市炒股市，炒完股市炒超市。这样的怪圈该怎么跳出来？看来也不是一时半会能解决的。

　　今天又有人问岛妹，既然政府又调控了，这房价是不是会来个大降？岛妹只好苦笑：降多少算降啊？腰斩？（敲黑板）看标准表述，调控的目的是“促进房地产市场平稳健康发展”，不要会错意哈。这不，前两天王健林在印尼就说了，“中国房地产有泡沫呢，可能是最近这么些年比较大的泡沫了”，但是，“绝对不会崩盘”。