多个二线楼市比北京涨得还凶
郑州还不是二线城市中涨得最凶的,虽然北京、上海是楼市的领头羊和风向标,但在调控的密集关照下,并没有脱缰般上涨,反倒是厦门、苏州、合肥、郑州这样的二线城市,在陆续放开限购后,今年内连续刷新着高价地的纪录,房价也以“大跃进”的方式赶了上来。
北京房展组委会秘书长郑向东就向北青报记者透露,在将要举办的北京秋季房展会上,有大量的外地城市项目,与往年抄底价格揽客不同,今年在秋季房展上,这些项目的打折力度明显弱于今年早些时候的春季房展。在与这些项目交流中发现,大型房企在当地抢高价地的举动,如同热传导一样,让整个市场亢奋,二手房、新房齐齐涨价。以郑州为例,8月份融创和金茂两大房企均已超过3.6万元的价格成为郑东新区新高价地,直接将房价预期提升至6万元以上。
数据显示,7月份,在51个新房价格环比上涨的城市中,涨幅前十位的城市几乎被二线城市包揽,深圳以2%的涨幅成为唯一上榜的一线城市。
通过梳理国家统计局3月-7月的70个大中城市住宅销售价格变动情况发现,今年3月至今,厦门、合肥已连续五个月交替领涨70城房价。厦门、合肥新建住宅价格环比涨幅均在4.6%-5.8%间浮动,且包揽了涨幅排行的前两位。
谈及二线城市房价连续领涨的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于一线城市地价高、房价高,导致部分投资、投机资金开始撤出一线城市转向二线城市,知名房企也加大在二线城市的投入力度,使得热点二线城市的房价涨幅超越一线城市。
除了北京、上海、深圳仍然严格执行限购调控政策以外,目前热闹的厦门、武汉、南京、苏州、合肥5个二线城市也相继戴上“紧箍咒”,陆续出台了不同程度的限购或限贷举措。中原地产首席分析师张大伟认为,同样是房价涨幅比较快的城市还有杭州、天津、福州、郑州等,也可能跟进出台“收紧”的调控政策。
房抵贷等金融产品成为帮凶
对于一、二线城市的热闹,宽松的信贷被业内认为是最直接的推手。消费贷、房抵贷、首付贷等产品的推出,为购房提供了各种杠杆。
其中,房抵贷已悄然成为楼市投资者的偏好。所谓房抵贷,即二次抵押贷款,贷款用途为消费或经营,包括买车、非毛坯、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。但是,由于银行与中介等在受托支付上发明 多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监管。因此,房抵贷的真实资金用途,也包括去买房,二次抵押贷款的火热恐扩散房市风险。
据不完全统计,至少包括农行、建行、民生、中信华夏、平安等多家银行均推出了“房抵贷”产品。现在,即使名下仍有贷款未结清的房屋,只要还款一年以上,就可以申请二次抵押。
换句话说,只要名下有房子,不管贷款有没有结清,我都可以进行抵押贷款,接着来买房子。
目前,银行的这项业务规模已经不小。房抵贷额度在大行间控制在300万以内,而中小银行最高则能贷出上千万元。不仅如此,房抵贷已经开始玩出了新花样。部分金融机构开始跟P2P平台合作,将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。
类似的杠杆产品让买房投资成为了并不遥远的事,即便手头紧张、缺少现金,也通过房抵贷获得首付,撬动千万级别的房子,等待升值后出手。
二手房降温 9月新政或将定调
与二线城市异常热闹相比,北京楼市已经开始出现分化,二手房则出现了降温苗头,信贷收紧的消息也不断传出。
首先是房屋成交前被看次数增加,决策周期延长。据伟业我爱我家市场研究院统计:8月每套房源在成交前的平均被看次数为9.75次,自3月以来已连续5个月上涨,这表明购房人的购房决策周期在逐步拉长,市场或将逐步降温。
其次,6~8月份二手房整体成交量减少。据统计:从6~8月份,北京二手房整体成交量来看,月均交易量为20583套,与3~5月份27436套的月均成交量相比,下跌了25%。
对此,某房企营销负责人表示,二手房对市场的感知往往早于新房,二手房降温或许将引导新房市场降温。预计北京将会出台一些新政策,控制市场热度。
目前来看,与传闻中的提高首付、收紧信贷相比,针对商住楼的限购政策最有可能出台。亚豪机构副总经理任启鑫认为,近期关于商住项目收紧调控的传言再起,据传一份关于严格遏制商改住项目的方案已于8月31日前提交给北京市政府,9月或将暂停商住类项目的两证发放。
除此之外,胡景晖认为,是否会对信贷进行调整也将在9月份逐步明朗,市场预计将回归理性逐步降温。9月份北京二手房成交情况或将定调四季度的市场走势。
2024-02-18 10:36
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