冯焱东:“高价地”频现警示楼市金融资源分布严重失衡

　　从按揭贷款来看，目前首套房按揭大都执行首付最低20%的标准，二套和三套房的首付比重也有较大下浮，按揭杠杆率的提高对于刺激需求、助推房价上涨有很大作用。

　　从开发贷款看，银行以前住宅项目普遍执行自有资金不低于30%的标准，目前很多银行下调至25%。再看土地款融资，银行开发贷款明确是不能支付土地款的，但随着资管计划的放开，土地款融资近几年迅猛发展。前20强房企在银行或信托公司的融资杠杆可能达到3：7，也就是说30亿元的一块地，自己出9亿元即可，假设土地款为总投资的60%，总投资则为50亿元，那么开发商只要出资18%即可运作一个大项目了。有这样高的杠杆率，热点城市“高价地”频出就不难理解了。

　　第三，货币政策传导机制与房地产基本面密切相关。

　　房地产是区域性特征十分明显的行业，目前各城市房地产市场分化较严重。2016年上半年中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额超过三分之一。在房地产分化明显的背景下，资金肯定优先流向市场活跃、库存短缺的城市，这样的城市还款来源更有保障、风险更低，至于库存过剩、销售压力稍大的城市，资金介入肯定比较谨慎，投入规模也会有所控制。

　　第四，居民投资渠道有限。

　　居民理财没有更多的选择，房地产成为重点配置对象。据统计，二季度末我国住户存款达到58万亿元，但储蓄存款不是均衡分布的，可能大量的存款掌握在少数居民手中。如果这些闲置资金进入房地产市场，就会对房地产价格产生重大影响。

　　通过以上四点分析，房地产领域的货币政策传导机制就更加清晰了。货币宽松不一定会引发房地产价格上涨，必须结合以上四个方面的分析才能更加准确地观察货币政策是如何在房地产领域传导的。

　　为了有效抑制部分城市的房地产泡沫，促进房地产行业和金融行业更加健康发展，笔者建议，一是热点城市必须积极抑制需求，扩大供给，要补库存而不是去库存。按揭政策应该因地制宜，把调整权限下放给地方政府和地方相关部门，调控责任也主要落实到地方。房地产短期波动明显，地方政府要建立起短效调控机制，根据市场变化及时抑制或刺激，和长效调控机制相结合。

　　二是降杠杆。对于热点城市房地产融资杠杆必须及时控制，不能让高杠杆率特别是土地融资杠杆对房地产资产泡沫继续推波助澜。长远看，高地价高房价非居民之福，非开发商之福，非金融之福，非地方之福，非国家之福，不要因一时的狂欢日后付出惨痛的代价。

　　三是积极引导金融资源的均衡分布，加大中小城市、中西部城市、中小开发商的金融支持。目前各家银行和信托采取几乎完全同质化的“傍大款”策略，竞争异常激烈，重点投向大城市、大开发商，且授信条件日益放松，而对中小城市、中小开发商基本收紧，这是一种粗放式的发展道路，说明金融机构还没有沉下心利用专业能力来做市场细分。差异化、精细化发展策略或许是市场和银行最需要的。应根据中小城市特点适度放松按揭和开发贷款条件，积极支持去库存，不能用一、二线城市标准来衡量中小城市，房地产金融政策也要因地制宜，减轻大中小城市、东中西部城市之间的金融失衡。

　　四是积极引导理财市场健康发展，拓宽多元化投资渠道，大力发展资本市场，提升直接融资比重，减轻资金集中投向房地产的压力。