前8个月40家房企融资4708亿 还债期来临资金链承压

　    在规模和利润面前，越来越多的房企开始强化高周转，提高变现能力。这背后，是融资渠道越来越窄，融资成本越来越高的窘境。

　　《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前8个月，40家典型房企总计融资4708亿元。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，下半年日子更不好过，境外发债被禁，海外主战场失利，房企承担能力越来越有限。或许，接下来，房企可以通过寻求创新型融资方式进行融资，拓宽融资渠道，提高融资额度。

　　40家房企融资4708亿元

　　“公司正在找融资成本较低的渠道，但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露，有些热钱虽然愿意进入房地产行业，但成本非常高。

　　另有金融机构人士也向《证券日报》记者透露，在全国百强房企中，负债率过高的房企，“几乎从我们融资名单上排除了，风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资，这样风险相对可控。”

　　陈朦朦认为，8月份，房企融资总额环比上升，纵向来看，5月份震荡下跌后缓慢回温，现处于V字形的爬坡期。横向来看，房企融资格局已然生变，境内外融资不断收紧的情况下，创新型融资方式大唱主角。生死之年，被逼到“墙角”的开发商正奋力自救。

　　据同策咨询研究院监测数据显示，8月份，40家典型房企创新型债权融资额度为200.56亿元，占比融资总额33.28%，成为8月份最主要的融资方式，环比大幅增加155.46%，成倍数增长。其中，共有5家房企共发行了6笔超短期融资券；泰禾集团通过应收账款收益权转让及回购方式向兴业国际信托有限公司融资；金科股份以10亿元交易对价向中信信托转让特定资产收益权；荣盛发展及其下属子公司向关联人荣盛控股和荣盛建设分别借款50亿元和20亿元，内部互相输血，并且借款利率高达9.5%。

　　陈朦朦表示，从8月份上述40家房企融资特点来看，创新型融资方式多元化，开发商出现内部“换血”的现象；融资成本走高，资金流向分化加剧，规模房企依然能获取大量低成本资金支持；此外，外币融资金额大幅下降，境外融资难度系数增加。

　　房企融资仍不乐观

　　众所周知，融资环境向来上半年轻松，但今年完全不同。据同策研究院监测统计，春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%，下半年房企的融资压力更大。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，自全国多地楼市进入“限价”模式后，大型房企销售规模虽不断上行，但多数房企的存货周转率都在下行，可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下，融资端若输血不畅，房企不但很难将负债率降下来，自身也有很大风险。

　　陈朦朦表示，从未来融资趋势来看，短债长投是常态，集团内部输血也将是常态，但同时伴随着融资成本升高，用高成本的钱还低成本的债，收割的是股东的净利润，续的是地主的命。

　　事实上，近两年内，房企融资渠道持续收缩。如今，房企似乎又回到了四处找钱的时代，找到成本可承受的资金的房企，或许能够把握市场机会，寻求投资机遇，进而能够在接下来的竞争环境中实现规模卡位，保证未来几年经营业绩。反之，则会很快掉队。

　　鉴于此，快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示，2018年上半年，受限于行业环境，房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长，导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到，回款慢，融资难，还债期来临，资金链承压，不解决这些困难，接下来发展规模将停滞不前，市场份额逐步萎缩，甚至迎来生存危机。

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连日来房企发债密集程度和规模有所上升。8月22日早间，龙光地产控股有限公司发布公告称，将发行3亿美元2021年到期年息7.5%的优先票据。8月21日，融创房地产集团拟发行金额为80亿的2018年公司债券，同日花样年发布公告称拟非公开发行住房租赁专项债券规模为50亿元；8月20日同一天，富力地产和普洛斯分别发布了130亿元公司债和50亿元资产支持证券。短短三日，房企的发债规模就超过了300亿元，集中发债融资趋势明显。

上交所消息披露显示，富力地产此次债券计划发行总规模不超过130亿元，分期发行。首期发行基础规模不超过60亿元，并设置超额配售选择权，首期须自中国证监会核准发行之日起十二个月内完成发行，剩余额度自中国证监会核准发行之日起二十四个月内发行完毕。据悉，该公司债拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

据了解，进入8月份以来房企融资形势有所缓解。8月15日，首创置业股份有限公司公告，建议与华夏银行进行融资合作，于北金所以非公开挂牌的方式发行债权融资计划，融资总额不超过人民币30亿元；8月14日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，公司拟申请面向合格投资者公开发行公司债券50亿元，同时拟向合格投资者非公开发行公司债券30亿元；8月14日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，拟发行不超过人民币100亿元的公司债券；8月14日，华远地产股份有限公司拟发行50亿元规模的非公开发行公司债，承销方为光大证券和太平洋证券。