首个“自持租赁房”高价预租 房企运营模式迎大考

在拿地16个月之后，全国首个企业自持租赁房项目再度引发关注。近期，这个名为“万科翡翠书院”的项目进入预租阶段，高昂的租金成为外界关注的焦点。

“万科翡翠书院”项目位于北京市西北五环外，靠近科技企业聚集的中关村科技园区海淀园。项目前身是万科于2016年12月获取的海淀永丰18号地和19号地，因竞争激烈，两块地的自持面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过36000元/平方米。

由于成本高昂且不得出售，项目的盈利模式成为难题。万科曾尝试过其他运营方案，但未能成行。最终，万科引入基金，并以租赁住房的形式推出。

该租赁住房有两种户型，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。需要指出的是，这是两年以后的价格标准——按照项目的建设周期，第一批房源将在2020年交付。

尽管北京不乏高租金房源，但该项目的价格仍然令人侧目。品质匹配、客源潜力、市场变化等不确定因素，都将成为项目能否盈利的变数。

近年来，土地供给侧改革不断深化，自持型地块、租赁地块越来越多。作为全国首例，“万科翡翠书院”的推出有着标志性意义。分析人士认为，无论项目成败与否，对于更擅长销售而非自持的国内开发商来说，其商业模式、金融手段、运营经验等，都将为行业提供借鉴。

成本反推价格

“这个租金水平，是我们根据成本反推出来的。”北京万科相关负责人向21世纪经济报道记者表示，两块地的总价为109亿，建安成本、人力成本、资金成本、70年的持有成本，加起来约50亿，使得项目的总投入在160亿左右。

他表示，即使按照满租的情况来计算，上述价格带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%，“基本不盈利”。

虽然以租赁住房的形式推出，但项目的土地性质并非租赁用地。根据竞买规则，海淀永丰18号地和19号地被设置了最高限价；当报价触及上限价格时，转而竞报自持商品住房面积；当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。

该地块的竞争颇为激烈，并最终进入第三阶段，这也是造成土地成本高企的主因。

“如果以纯租赁用地的性质来出让，价格绝对不会这么高。”北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，虽然北京土地资源稀缺，企业也不会以销售型项目的价格去拿一宗租赁土地。但他同时表示，最终竞到100%自持，也说明当时的土地市场有一定的非理性因素。

截至目前，北京尚未有纯租赁土地出让。以上海做对比，有机构统计，自2017年7月至2018年1月，上海累计出让7批次、29幅租赁住房用地，平均起始楼面价6600元/平方米左右，远低于周边的商品房楼板价，且这些土地大多以底价成交。

鉴于预期价格高企，万科最终将产品打造成高端租赁住房的形态，建筑采用了最高的环保和节能标准，装修亦属于“高配”，项目容积率也仅为1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，但全部被做成复式（两层+阁楼），产品形态类似于别墅。

由于项目周边并无成熟商品房小区，难以做同地段的租金对比，只能以位置相对较近的豪宅项目做价格对比。根据链家APP的信息，同样位于海淀区的五矿万科如园一套287平米房源，月租金为28000元；融创西山壹号院项目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

有专家认为，考虑到万科翡翠书院的报价是2年后的水平，按照当前北京租赁市场的走势，这个价格不算太离谱。

北京万科相关负责人表示，由于临近中关村科技园区，项目的目标客群为“中关村科技精英”。根据该公司的调研数据，目前园区的科技从业者约有85万人，其中有43.5%具有海外教育背景。若筛选收入较高、认同租赁居住方式，且对学区和户籍并无要求的从业者，客源基数应该足够。

北京房地产协会秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示，中关村科技园片区目前存在这类支付能力强的租赁需求，比如供企业员工和高管短期应急、过渡等。但若短期租赁偏多，项目就会面临空置率变大的风险。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡点，需要开发商用精确计算和有效的运营去解决。

另有业内专家分析称，万科长租公寓有经济适用的泊寓，也有家庭型高端产品翡翠书院，泊寓是万科长租公寓的主流产品，已有14.5万间。翡翠书院定位高端产品，数量少，满足少部分人群需求。所以，不能因为翡翠书院价格高，就说万科推高租金，说万科作恶打劫。

基金悄然介入

在确定上述操作方案之前，万科曾尝试过其他的运营模式。