房地产市场亟须建立库存动态平衡机制

随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨，去库存取得了较好的成绩。今年以来，商品房库存连续多个月持续降低，有专家断言“楼市去库存时代即将结束”。但是，在肯定大部分地区库存去化效果较为明显的前提下，排除库存布局区域出现分化的因素，从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看，“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分，建立库存与市场需求动态平衡机制，避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈。

去库存取得明显成效

国家统计局数据表明，中国今年房地产去库存较快，房地产市场仍然稳定。8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。其中，住宅待售面积减少987万平方米，办公楼待售面积减少43万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。

随着库存去化周期逐渐收窄，市场行情也逐渐出现变化。8月房地产销售维持了7月的低迷，据统计，8月销售面积单月增速4.3%，较7月小幅回升2.3%，但绝对水平依然为年内第二低。进入“金九银十”，如果房地产销售难有明显改观，投资者对楼市的预期将发生明显变化，库存也将随之发生些微变化。

国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。

从目前各地数据来看，全国除东北、西北等区域的少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期，去库存政策效果明显。

市场库存及需求发生变化

不过，现在就断言“房地产去库存即将结束”还为时尚早，目前并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。

尤其就当前不同区域的城市而言，库存分化较为明显，部分城市库存有明显增加，一些郊区或者偏远城市库存依然较高，而一些热门区域，这一波房价快速上涨带动库存去化较快。

有研究机构统计的数据表明，2017年8月，选取的80个城市中，有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到86%、57%和41%。同时，80个城市中，有61个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、九江和马鞍山的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、48%和41%。