国内土地市场持续升温 楼房市场暗藏调整风险

    这边厢，开发商踊跃买地，多个城市再现“高价地”，业内直呼地价泡沫吹大；那边厢，三四年前的“高价地”项目纷纷以顶级豪宅的面貌入市，开发商坦言豪宅竞争加剧。18日，保利地产以54.5亿元的价格竞得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，溢价率达296%，折合楼板价43607元/平方米。上周，世茂集团以88亿元，115%溢价率竞得南京建邺区河西北部江东5号的2016G1地块。业内人士表示，地价上涨一方面反映了业内对房地产回暖的看好，但另一方面，楼市后期暗藏调整风险。

    豪宅市场竞争加剧

    融创中国2013年拿下的北京高价地项目近日入市，融创中国北京公司副总经理楼艳青表示，5月第一周认购超过5亿元，比预期要好。

    2013年9月，融创中国以21亿元总价、外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件摘得东三环农展馆绝版地块，楼面单价为7.3万元/平方米。该高价地项目被命名为“北京壹号院”。根据北京市住建委网站显示，北京壹号院7号楼在售，批准销售套数51套，预售均价16万元/平方米，目前已有12套签约。

    融创中国董事长孙宏斌说，由于地价太贵，北京很多项目都“被豪宅”。很多北京、上海的开发商之所以迟迟没有入市，就是因为一旦入市就有可能亏本。他认为，现在很多一线城市的项目利润空间比较小，尤其是高价地，所以对项目开发要求非常高。

    明源地产研究院副院长刘策表示，高价地入市，一般都会对整体楼市有正向促进作用，相当于提升了项目价格预期，但是如果市场遇冷，开发商推盘不受客户待见，则开发商也面临高位被套风险。

    很多高价地现象在今年市场较好的情况下，侥幸解套。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，比如上海大宁部分高档住宅项目，基本上是盈亏平衡点。另外，今年高价地现象中，需要警惕的是，明年盲目抬高价格可能会引起各类政策打压。价格上涨太猛，容易引起市场不稳定因素的增加，所以明年产品定价方面会有一定的难处。

    克而瑞研究中心报告认为，在行业结构性过剩、城市市场加剧分化的时代，每一个城市甚至区域的市场瞬息万变，每一个项目操盘者想法和能力都不同，最终使得每一幅高价地的“钱景”都充满不确定性。“高价地”收入囊中，开发商则需顶住压力，在项目定位、产品设计、销售推广、社区服务等所有后继环节应尽可能化解之前“冲动”的后果，最终形成一个良性循环的闭环。