一二线楼市熄火 房企下半年或降价

一、二线城市楼市5月份“量价”情况大面积熄火，三线城市接棒，房价领涨，房地产市场分化趋势愈加明显。

昨日，据统计局公布的最新数据显示，5月份，70个大中城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，26个城市房价涨幅环比回落。整体来看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，从房价环比情况来看，一线城市整体降温，二线城市市场有分化，三线城市总体升温。

同策咨询研究部总监张宏伟则向记者表示，深圳、上海等一线城市和苏州、南京、杭州等热点二线城市市场调整极有可能加剧。张宏伟预计，下半年，鉴于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

三、四线城市房价领涨

由于楼市交易的滞后性，“317”之后连续加码的调控政策落地后，其力度开始在5月份显现出来。

从统计局数据可以看出，一线城市和热点二线城市楼市全面处于停滞或下行趋势中，三线城市和部分西部城市则领涨。值得关注的是，曾有消息人士向《证券日报》记者透露，蚌埠市4月份就已经出现“买房要找关系”的“一房难求”迹象。而在这一波房价领涨城市中，蚌埠、北海、湛江等城市均在其列。

中原地产首席分析师张大伟认为，两年前房价领涨的一、二线城市从上个月开始进入调整期，从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行，直至现在市场出现逆转，一、二线城市整体熄火退烧，而三线城市去库存明显提速，同时接下了一、二线城市房价上涨的接力棒。

事实上，从开发商的销售业绩就可见一斑。近日，在绿城中国的股东会上，绿城中国执行总裁李青岸表示，上半年，三、四线城市销售额差不多占到整个销售额的一半以上。

李青岸称，对于三、四线城市来说，只要没有巨大亏损，公司能走量都会走量，以绿城中国在海南的蓝湾小镇为例，春节后就卖出了30亿元，目前三、四线的库存量已经降至40%。虽然三、四线城市卖得很好，但公司并不太看好三、四线城市，在投资布局方面，依然会坚守一、二线城市。

实际上，今年3月下旬，绿城中国行政总裁曹舟南接受《证券日报》记者采访时就表示，三、四线城市已有抬头迹象，但这一上行周期持续时间不会太长，依然会积极增加一、二线城市的土地储备。

值得关注的是，对绿城中国来说，三、四线城市重在走量。但对于大多数上市房企来说，上半年在限购、限贷和限价等多种约束性政策下，2016年签约的合同销售额可能结转至2017年上半年销售业绩中，因此能够补充上半年业绩，但下半年，若再不加大回流现金，对其业绩指标和现金流安全都将是重压。

房企下半年或降价

实际上，从上述统计局数据可知，在二手房市场，北京二手房跌幅最大。据市场人士透露，在上半年的北京楼市中，限制新房价格，新房供应量较少，调控效果在二手房领域效果更为明显。事实上，在一线城市中，二手房市场的表现更为直接和明显，其背后主要源于对新房的限制是“卡”在入市之前，价格过高项目不发放预售许可证。

无独有偶，据张宏伟透露，从上海上半年楼市量价供应来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5月-6月份甚至下半年。

张宏伟认为，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征将是，开发商 “以价换量”冲业绩。

张宏伟进一步透露，从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守符合自己心理预期的定价线，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。他认为，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃价格“底线”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

更重要的是，另有业内人士认为，2015年和2016年的土地市场曾拍出多个地王和多幅高价地，而这些地王和高价地的摘得者多数是中型或者小型企业，其缺乏面对下行市场的应对能力，为求自保，不乏向全国龙头房抛橄榄枝的动作。事实上，今年以来，房地产市场并购谈判暗潮汹涌，大型房企纷纷发起并购，以寻求低价土地储备。

张宏伟也称，今年以来，为了剥离不良资产，或者因为资金兑付压力加大，或者出于调整市场布局战略需求，并购接触剧增。鉴于此，今年下半年，在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下，通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈，房企的资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将增强，这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。