部分地产商“囤地生财” 专家建议采取措施抑制囤地惜售乱象

    国家对开发商囤地、捂地行为三令五申、严令禁止。但记者近期调研发现，仍有一些开发商和土地监管部门打“太极”：囤地20多年房价上涨近百倍，一些省份清查出的闲置土地甚至逾十万亩……

　　业内人士指出，楼市调整期“低价拿地、囤地惜售”背后，是开发商的暴利和高房价怪圈。专家建议，监管部门应严明法纪，严厉打击囤地、捂地行为。地方需配套出台闲置土地处置细则，抑制囤地惜售乱象，同时加强对地方政府监管部门自身的监督和督促，从源头上解决囤地生财的现象。

　　不盖房比盖房更赚钱

　　大地产商“囤而缓建”坐等土地增值

　　中骏置业9月2日以总价16.67亿元、楼面价20654元／平方米拿下位于上海普陀真如城市副中心的一幅地块。而早在2006年，真如副中心推出的第一幅核心地块，被长江实业以22亿元底价将其收入囊中，折合楼板价仅3055元／平方米。10年之间，地价上涨近6倍。

　　据易居房地产研究院监测，真如板块目前在售的住宅成交均价为5万元左右，附近二手房均价为每平方米31559元，是长实拿地价格十倍之多。

　　“真如城市副中心”是上海市重点建设的第四个城市副中心。长实拿地3年后，项目才正式开工。长实宣称，集团在该地块上的项目预计2018年完工。也就是说，从拿地到建成，长实需用12年时间才能完工。

　　长江实业集团董事局副主席李泽钜曾表示，真如项目将包括住宅、高端办公楼、商业、星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。但记者在现场发现，拿地9年之后，长实在地块只建成切割成小面积散卖的廉价公寓式办公楼，规划中的高级写字楼、商场、超过300米高的“浦西第一高楼”目前均未落实。

　　业内人士分析称，该项目的竣工时间已超出“合理”区间。以目前的市场价计算，长实集团已净赚超过100亿元的土地溢价。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，第一个进入区域开发，最后一个开盘，这是长实等大房地产商的一贯套路。通过这种操作模式，资金雄厚的房企可以坐等项目周边商业配套做成熟，再坐享渔翁之利，并且稳赚取土地溢价，以至于捂盘的利润是盖房的几倍。“不盖房比盖房更赚钱。”

　　记者查阅资料发现，长实缓慢开发由来已久。从1992年进入内地开始，长实系在上海拥有的项目已经超过10个，其中多数项目均在2008年以前拿地，但大多仍在开发中。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。但在部分住房热点城市或区域，借长期囤地获取高利润依然存在。有市场人士透露，不少房企拿地后，往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势，再确定开盘时间。楼市回暖期就加紧开盘，房价低迷盘整时期，就以种种理由大量囤地。

　　一线城市的黄金地块捂地收益胜过“捂金”，很多闲置土地在几年间身价有的翻了几倍，甚至上百倍。有报道称，以国土资源部2010年后陆续披露的1457宗闲置土地名单为例，总闲置面积约9772公顷，合同总价款256亿多元，按国内重点城市住宅均价涨幅，保守估计目前土地已升值至少3倍，也就是说，仅土地一项政府已批未建的地块就形成了大量的沉淀资产。

　　“很多楼盘不是拿完地就开建，能拖则拖仍是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等人介绍说。