中国房地产：销售情况淡季不淡 土地市场回暖

    提要：土地市场如期渐暖：房地产开发企业土地购置面积1.21亿平方米，同比下降32%；土地成交价款3593亿元，同比下降25.6%。考虑到近期人民币大幅贬值，市场对于货币政策的再释放有所预期，但下半年整体流动性格局的走向仍有待持续观察。

　　住宅投资首次回升，下半年投资增速有望企稳:全国房屋新开工面积8.17亿平方米，同比降16.8%；住宅投资3.54万亿元，增长3.0%，增速较1-6月上升0.2个百分点，这也是在2013年12月以来首次出现住宅投资增速的回升，意味着全国投资增速有望如我们预期在三季度逐步企稳。我们一直认为今年市场复苏一方面在于政策为居民加杠杆，另一方面即在于流动性的持续释放，因此流动性的变化也将决定行业周期的持续性，上半年我们一度担忧三季度投资企稳所带来的货币政策变化，但下半年以来资本市场的突变以及人民币贬值压力的升级使得这种逻辑发生变化，我们认为下半年货币宽松的持续性将得到延长，将对下半年市场需求端的延续有所裨益。

　　土地市场如期渐暖：房地产开发企业土地购置面积1.21亿平方米，同比下降32%；土地成交价款3593亿元，同比下降25.6%。

　　从单月土地购置面积的绝对值和同比增速来看，由于二季度销售逐步升温，市场库存去化加速，开发商补库存意愿开始增强，土地市场开始企稳回升，这点也和我们观察到的投资增速变化是一致的。40个大中城市中一线城市和三线城市的土地成交溢价均出现明显的回升，二线城市的土地成交溢价环比基本持平，土地市场和土地价格的走势仍然呈现分化态势。

　　7月增速再创新高：商品房销售面积5.99亿方，同比升6.1；商品房销售额4.12万亿，同比增13.4%。显然此次资本市场的调整并未对需求端造成扰动，7月成交增速再创新高，印证我们《岁岁花相似年年又不同》报告中的观点，即真正决定房地产市场走向的还是供需结构的再平衡过程。但下半年我们对成交量的延续还是抱有一丝忧虑，一方面在于主流城市后续库存供给的可持续性，另一方面则需要观察人民币贬值的影响以及其所带来的居民资产配置结构的变化。

　　信贷持续回暖，流动性宽松成疑：房地产开发企业到位资金6.93万亿，同比升0.5%。其中，国内贷款1.25万亿，同比降4.5%；个人按揭贷款0.86万亿，同比增12.5%。在连续的货币宽松和房地产信贷政策的刺激下，需求端的起势已经不可逆转，个人按揭贷款的持续增长证明市场强劲的购房需求。随着市场需求的持续释放，土地市场的回暖，开发商补货态度出现转机，近期高价地频现，企业端投资有所抬头，投资增速的企稳也将带动贷款增速的恢复。考虑到近期人民币大幅贬值，市场对于货币政策的再释放有所预期，但下半年整体流动性格局的走向仍有待持续观察。