万科一季度开工加速 结算规模缩小致净利降57.5%

　　万科4月26日晚间公布一季报。由于结算规模有所缩小，万科一季度业绩出现下降。其中，营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。不过，万科在一季度表现出较强的拿地热情，共计新增规划建筑面积170万平方米，项目开工进度也在加快。

　　万科表示，一季度利润下降有特殊原因，不具有代表性，全年业绩预计仍将增长。在资金面和政策面相对宽松的情况下，万科仍对全年业绩保持信心。

　　净利润基数较高

　　一季报显示，今年1至3月，公司累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。公司称，今年一季度销售低于去年同期，主要因为2013年底有较多认购未签约资源延转至2014年1月份签约，导致同比基数较高。

　　同期，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%和57.5%。报告显示，一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少；另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润基数较高。

　　“房地产业务的竣工、结算具有较强的季节性规律，大多集中在下半年，一季度占比通常较低，”万科董事会秘书谭华杰表示，“今年一季度，公司竣工量占全年预计竣工的比例仅有5.5%，比去年同期的6.6%进一步下降，导致业绩未能充分体现。”

　　此外，由于单季结算规模有限，受偶然性因素影响，利润率容易出现大幅波动。数据显示，今年一季度万科的结算均价约为11200元/平方米，明显低于去年同期的12460元/平方米。原因就在于去年一季度的结算中，上海、深圳等一线城市占比较高。2014年一季度万科净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水平。而今年一季度，万科单季净利润率预计低于全年。

　　可结算资源充裕

　　由于房地产销售受季节性因素影响较大，业内人士认为，一季度业绩出现反复较为普遍，对全年业绩的参考意义也相对有限。

　　中国证券报记者注意到，今年前3个月，万科实现开工面积558.6万平方米，较去年同期增长33%，开工节奏正在加快。同时，万科一季度在南京、杭州、扬州、成都、沈阳、珠海、宁波等城市新增加开发项目9个，按万科权益计算的占地面积约69.2万平方米，对应规划建筑面积约170.0万平方米。

　　此外，从已售未结金额来看，万科未来可结算资源充裕。到3月底时，万科合并报表范围内尚有1919.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2233.8亿元，较年初分别增长14.9%和14.8%。截至一季度末，万科净负债率仅为21.13%，继续保持行业低位，资金面仍然相对宽松。

　　政策的持续放松也对房企后续发力提供了良好支撑。3月30日，央行、财政部等多部门发布通知，下调二套房首付至4成，首套房公积金首付最低可至2成，二手房营业税免征年限也由5年缩短至2年。随着各地实施细则的落地，4月中旬以来主要城市的住宅成交量普遍有所回升。

　　“从公司的客户来访量看，近期市场成交氛围出现较为明显的回升。”谭华杰指出，“而逐渐宽松的流动性环境，也有助于推动市场信心进一步恢复。预计2015年公司净利润仍会保持增长。”