土地热与楼市热互为辅助 将会促进下半年买房热

　　经历了股市跌宕起伏、犹如坐过山车的6月,楼市成交热度却一路走高,尤其是进入下半场以后,不但土地成交屡屡拍出新高,楼市交易也愈加火热。来自亚豪机构的数据显示,7月第一周(6.29-7.05)北京住宅市场共实现成交3590套,成交面积36.17万平方米,环比之前一周分别大涨68%、45%,同时这一成交量也创造了今年来的周度新高。宽松的货币政策和大量的股市资金的流入,使得下半年的楼市被各方看好,开发商也不再像以往那样追求绝对的高周转,而是将高利润摆在首要位置。在土地资源尤其是一线城市土地资源愈加紧缺的当下,大型房企开始缓着卖,甚至不断传出全线提价的消息。

　　土地热与楼市热互为辅助

　　下半场的哨声刚一吹响,北京的土地市场就率先进入了真刀真枪的火拼中。几乎每一块新推出的住宅用地都会遭到开发商们的哄抢。竞争的激烈程度不仅体现在几十轮的争相竞价上,更有脾气热闹的开发商当场动手,操练了起来。

　　尤其是进入7月以后,大兴区多块住宅用地的入市,将开发商对土地的渴望推向了高潮。本周二,位于大兴区瀛海镇一宗宅地入市,13家企业到场竞价,最终龙湖首开联合体经过32轮竞拍,以25.95亿元,附加现场竞拍配建5.5万平方米限价房的代价摘得这一地块。据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块楼面价突破了3万元/平方米。而在7月3日,拍出的瀛海另一地块中,土地的楼面价已高达3.6万元/平方米。至此,半个月时间内,大兴区就已经累计拍出8宗土地,总成交额超过110亿元。

　　土地的成交热,不可避免地将影响未来楼市的走向,更带动了楼市成交的不断攀高。

　　统计数据显示,2015年上半年,北京市商品房成交数据全面上扬,共成交41735套房源,同比去年上涨21%;成交面积483.27万　,同比去年上涨7%;成交均价26750元/平方米,同比去年上涨9%;成交金额1292.75亿元,同比去年上涨17%。

　　风格转变　从“跑得快”到“高利润”

　　一面是拿块新地“历经磨难”,一面是卖起房子来“轻而易举”。这都让许多开发商开始重新审视自身的销售策略。不少项目的营销操盘手在与记者的私下交流中都表示,公司高层最近一直在给项目施压,希望提价销售。并且已经不再将快速去化视作对销售团队的考量标准,如何实现更大的利润成了不少房企的新指标。

　　“这样的风格转换已经非常明显了,尤其是对于五环内的项目来说,由于新增土地不仅价格是天文数字,而数量更是少之又少,导致五环内的项目几乎是卖一套少一套,开发商推盘节奏已经不再是追求速度,而是转向了高利润。”联美地产总裁助理史明向北青报记者坦言。在东坝的奥林匹克花园项目,还有一些现房可售,但具体销售节点并没有确定,公司希望等待区域的高价地项目入市后再定价格,以实现利润最大化。

　　不仅是中小房企,就连一向追求规模的万科也更加注重利润的提升。近期,一封“意外”曝光的内部邮件显示,北京万科新掌门人刘肖在上任半年后,完成了103亿元销售,在实现销售增长10%的基础上,利润也得到了50%的提升,回款率达到92%。

　　数据显示,一向以低价快销、高周转著称的万科,今年开始刻意放缓了销售速度,并提升了价格,追求利润最大化。像位于大兴区五环外的金第·万科金域东郡,自从2014年5月调整价格后,此后一年的成交均价均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套为当年最多,均价仅为24326元/平方米。

　　而进入2015年,该项目均价已经稳定至27000元/平方米以上,成交最多的5月实现173套销售,均价为27641元/平方米。

　　另外,主打高端的五矿万科如园更是如此。该项目2015年2月、3月成交均价分别为43182元/平方米、46171元/平方米,随后4月-6月的成交均价均涨至50000元/平方米以上。

　　管中窥豹,可见一斑。万科的价格波动曲线,对于众多中小房企都是很好的参照。业内预计,下半年的楼市,除了自住房会几百套甚至上千套地一口气推出外,多数商品房项目,将采用一面提价,一面少量推出的策略。