解局 | 业绩预亏九成的宏泰发展

　　开年后首周，穿插于各房企陆续公布的2022年首月经营数据中，宏泰发展一则盈利警告再引关注。

　　2月9日，中国宏泰产业市镇发展有限公司公告披露，基于对集团未经审核综合管理账目及董事会目前可得其他资料的初步评估，预期截至2021年12月31日止年度的公司拥有人应占溢利将较截至2020年12月31日止年度减少约90%。

　　宏泰发展认为，主要是由于龙河高新区出让的商住用地面积减少所致。受新冠肺炎疫情及物业限购政策影响，2021年初以来泛京地区物业市场整体低迷，导致龙河高新区土地出让未达预期。

　　不同于传统物业开发模式中的买地经营，宏泰发展通过与地方政府合作获取项目，提供产业构建、园区规划运营、基础设施投资等服务。由宏泰发展投资完成区域的基础设施建设及生产性服务平台的搭建，再从后期地方逐渐增长的新增财政收入中获得服务费。

　　虽为轻资产模式，但由于建设周期相对较长、垫资发展、周转较慢等多方原因，故也承担一定现金流压力。

　　据悉，宏泰发展目前已在国内投资建设8个不同主题的产业市镇园区。经过逾10年发展，截至2021年中期，位于河北省廊坊市的龙河高新区产业市镇项目正处于快速开发的收成阶段，并在期内取得收入贡献，其余7个项目处于规划及开发初期。

数据来源：企业公告

　　2021年经营性现金流保卫战下，各大小房企损兵折将无一幸免。事实上，2021年中期业绩报告发布之前，宏泰发展也曾发布盈警公告。

　　彼时，宏泰发展预期截至2021年6月30日止六个月的公司拥有人应占溢利将较上年同期减少约80%。

　　一个月后，中期业绩正式发出：期内，宏泰发展实现收入6.79亿元，同比减少52.4%;毛利4.14亿元，同比减少64.8%;公司拥有人应占溢利1.04亿元，同比减少82.2%;每股基本盈利0.06元，同比减少82.9%，不派中期息。

　　就公告所指，溢利减少主要是由于龙河高新区出让的商住用地面积减少所致。

　　观点新媒体获悉，于中期，有关地方政府出让龙河高新区总共17.67万平米土地，总土地出让金额为1.72亿元。

　　与2020年同期以24.8亿元出让龙河高新区总共27.73万平方米土地相比，期内土地出让面积和土地出让金大幅下降。与此同时，2021年上半年，宏泰发展毛利同比减少64.8%至4.14亿元，毛利率由上年同期82.6%下降至当期61%。

　　由此，年度拥有人应占溢利同比减少约90%也在意料之中。

　　2021年6月，宏泰发展与中国金茂通过一项交易将彼此绑定，此后宏泰发展得到了数倍于往年的曝光率，面临的危机也就此呈现在市场面前。

　　随后，标普全球评级表示，通过联姻另一开发商，中国宏泰产业市镇发展有限公司的流动性状况将适度改善。中国金茂作为战略投资者入局，将会提高中国宏泰发展的经营水平，特别是在大本营河北龙河的住宅开发。

　　该次合作收效如何或许还要待年度业绩公告披露，甚至要放在更长的时间河流来看。可转债的换股权是否会行使、何时行使，也始终并未有答案。

　　仅就当下而言，宏泰发展仍在现金流保卫战中努力着——2021年12月，宏泰发展调整两笔可换股票据及美元票据的到期日为2022年12月31日。

　　市场注视着企业的每一个动作、每一份公告，试图从中拆解分析其真正目的。但在大多时候，外界并不那么重要，居于首位的一直都是接下来的路怎么走以及走向哪里。

　　在2018年对宏泰发展创始人王建军采访中，对方曾向观点新媒体透露：“如果真正想做好产业运营商的角色，要有担当、要有奉献、要有胸怀，不能急功近利，不能图眼前，要有科技创新。”

　　时至今日，中国宏泰发展已将自身定位为与时俱进为“产业市镇综合发展商”。只是巧妇难为无米之炊，收益大幅降低之后的宏泰发展下一步将落在何处?

　　好在现金流承压是近年房企普遍面临的重大挑战之一，而2022年以来市场已陆续释放利好消息。

　　宏泰发展于2月9日的盈警公告中亦称，鉴于目前市况，各级政府陆续出台相关政策，以促进房地产业稳健发展。中国宏泰对廊坊市房地产市场持乐观态度，预计龙河高新区的土地出让情况于2022年也会有乐观表现。