第三大奇观:房企军备竞赛
年底前后,各家房企纷纷开年度总结与展望会议,老杨受邀参加了多家房企的会议。总体来看,2017年多数大中型房企的销售业绩大增,关键是2018年,他们的目标定得更高,激情更炽,雄心更大。
2017年,全国销售总金额超千亿的企业达17家,相比2016年的12家,大增四成!前十大开发商的市场占有率,由2016年19%,增长至2017年的24%,提高5个百分点(历史最快增速)。
利于地产股上涨。其中,地产股对房地产政策更为敏感 ,一般而言,在政策由紧转松的初期,此时楼市还没有回暖,地产股开始提前上涨了,比如2014年3月两会政府工作报告提出实行房地产“分类调控”。而在政策由松到紧,楼市还没明显降温时,地产股已经开始走弱了;比如,2009年12月房产新政、2013年2月国五条新政。
最后,具体地产股,还受到具体企业基本面的影响,尤其是业绩。
回顾这一轮房地产短周期,2016年楼市最火爆,全国新房销量与均价增速较快,2017年继续增长,但成交量与均价增速放缓。2016年9月30日住建部开会部署部分城市(圈了16个城市)的调控工作,标志着政策转向。
然而,直至2017年,港股中的内房股才开始出现罕见的暴涨行情。直至2017年四季度,A股中地产股才开始大涨。过去三个月,A股主流地产股上涨了五成左右,远超A股总体涨幅。
究其原因,主要源于企业基本面显著改善、业绩提升,同时地产股在大涨之前估值低偏,处于价格洼地。另外,还有一个典型现象,作为过去两个月地产股大涨的带头大哥泰禾,拉了几个涨停板,居然始于老板公开声称2018年业绩将翻番,销售额的目标是2000亿元。
但是,大家必须明白一点,2016年楼市最热、开发商销量增幅最大、项目利润较高,这主要反映在房企2017年年报中。而2017年销售业绩虽仍强劲,但很多房企2016年在一线和强二线拿了较多高价地,很难赚到钱,这将反映到2018年年报中。至于很多房企仍在参与的“军备竞赛”,2018年继续激进拿地,则2019年将“吃不了兜着走”。
近几个月地产股暴涨,打破了以往的规律,在政策收紧信号如此明显的情况之下,居然来了一波暴涨,显然有些夸张了,可归为异常现象。
总而言之,过去三年,中国房地产市场惊现上述“四大奇观”,这在过去几十年的历史上,是从未有过的异常现象。这也折射出本轮房地产上涨行情之大,让部分市场参与者(购房者、开发商、金融机构)神魂颠倒、纸醉金迷、贪婪无度。而这些,恰恰是房地产泡沫的特征!
2023-11-22 17:07
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