李宇嘉：培育“租售并举”市场 国企须发挥引领作用

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，8月4日，成都市政府办公厅正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（以下简称《方案》）。

《方案》明确提出，到2017年年底，通过新组建或依托现有国企改建，成都市将成立3~4家国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理，培育租赁企业成长；力争到2020年，培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且，未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类人群不同的住房租赁需求，实现“租售并举”。

培育和发展住房租赁市场，构建“租售并举”的住房供应体系，要发挥国企的带头和引领作用，这是7月18日住建部等九部委联合发布的文件中明确提到的。该文件还提出，支持相关国企转型为租赁企业，鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。

近期，上海2宗“只租不售”用地出让引起关注。这2宗地均由区属国企以低价获得。可见，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。

目前看，我国租赁市场“屡提不振”有两大“痛点”：

其一是秩序长期不规范。诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生，租房人群权益肆意被侵害。由此，尽管全国城镇、热点城市分别有20%和40%的常住居民长期租房居住，但租房仍是权宜之计和不得已的选择。

其二是租房无法享受教育等基本的公共服务。从国际经验看，租赁交易的是“软服务”，秩序监管的成本较高，企业租赁是市场秩序的“稳定器”。只有一大批规模化、专业化租赁企业成长起来，基于“店大不欺客”而长期经营，服务才能规范，租赁关系才能稳定。

国际上，基于租赁的公共产品属性，政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等机构租赁往往占市场30%以上的份额。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，企业机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套租赁房中，机构租赁占比达28.4%。同时，在很多国家，租房能享受当地基本公共服务，包括就近接受教育等。