马光远：“共有产权房”会让房价大幅度下降吗？

对于过去的“淮安模式”，我批评最多的是将政府的保障政策内化为政府的出资，事实上是侵占了低收入阶层本来应该获得的福利。北京的“共有产权房”的商品属性增多，将使得房屋的产权和政府的出资更加透明。所以，问题的关键仍然是“共有产权房”的定价问题。

既然北京的“共有产权房”滥觞于以前的“自住房”，自住房和周边的商品房比较，政府定价低于周边商品房30%。

按照目前的意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

“共有产权房”的产权份额又是如何确定的，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”

什么意思？

还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。

也就是说，共有产权房的个人出资额等同于自住房的出资额，这意味着目前购买人获得的70％的产权，相当于以前自住房的全部产权，也就是说，用这些钱以前可以获得全部产权，但现在只能获得70％的产权，这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

如果考虑到“共有产权房”仍然具有一定的保障性质，在限价的情况下，房子的品质其实在很多情况下是难以和周边真正的商品房相提并论的。这是基本的事实。但一般商品房不存在未来的转让问题，而目前的“共有产权房”在转让等等方面都有很多限制。

按照笔者以前对“共有产权房”的设想，真正的“共有产权”，应该完全按照商品房的模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，如果政府要“共有产权”，比如30%，这30%就应该直接体现为土地价格的折让，也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可，这样产权非常清晰，购房者也得到了真正的实惠，同时，由于完全按照商品房的模式，也不怕房屋质量缺斤短两。这才是“共有产权房”真正应该采用的模式。

目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？