大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化

在新房增量市场，开发商能够争夺的空间是10万亿元－12万亿元（2016年高峰值11.7万亿元）的年均销售额。今年上半年，在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下，TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%。

更重要的是，过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰，今年上半年，有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下，万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标，另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”，还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。

对此，链家研究院院长杨现领接受《证券日报》记者采访时表示，即使这一轮调控政策密集袭来，一线城市交易量“速冻”，二线城市“冷热不均”，三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。

据链家研究院经过调研后发现，大批三、四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。“一、二线城市楼市去杠杆，三、四线城市楼市火热的背后，除了一、二线城市外溢的购房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。”杨现领向《证券日报》记者表示，这与人口流动方向相违背，预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

三、四线城市房价上涨

根据链家研究院的调研数据和《证券日报》记者的调查发现，廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已经较为常见，但太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。

有公开数据显示，以太仓为例，一线房企进驻之后，目前起始楼面价都超过4000元/平方米，若加之开发商争抢之下的土地溢价空间，不少业内人士预估，明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。

另据链家研究院调研获悉，上半年，在“环京”城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增长；在“环沪”城市圈中，嘉兴、舟山、太仓等地新房成交量明显上扬。

杨现领认为，三、四线楼市“量价齐升”的背后，除了一、二线城市购房需求的外溢外，主要还是加杠杆造成的，通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称，在房价上涨快的三、四线城市，国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长，由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

同时，杨现领称，三、四线城市楼市的崛起，也不乏投资性需求的推动，这是一、二线城市政策限制之后，资金流动性带来的。但杨现领强调，目前来看，支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求，但这一波需求的释放持续性是比较弱的，因此，他预计，下半年，三、四线城市会出现交易量下滑的现象。