李宇嘉：楼市的“长效机制” 应如何跟进？

本轮房价上涨，加杠杆购房和“资产荒”预期下的资产配置是两大推手。各地调控密集发布，加上近期围堵资金违规入楼市，收紧开发商发债等调控“第二波”，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。而且，此轮调控直指狂热的投资需求，真可谓击中要害。

由于今年前9个月楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。前三季度，开发商到位资金同比增长15%，多渠道融资开闸，发债比去年同期增长近3倍。钱多了但并没有“补库存”，2014年3月以来的土地购置面积一直负增长，今年前三季度新开工仅增长6.8%。至少在明年全国两会前，已实现目标且“不差钱”的开发商推盘积极性不足。10月，CRIC统计的28个城市推盘下降24%，京穗深苏下降了50%，供应收缩更快。

由此看来，中期内供求紧张局面难改。特别热点城市调控前库存消化周期普遍在6至8个月，加上供地弹性不足，开发商紧缩新推盘，中期内的供求局面更不乐观。同时，去年以来开发商回归重点城市，土地溢价率攀升。因而，从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换比较艰难。

10月以来，央行、银监会、保监会等关于打击资金违规进入楼市、控制杠杆和炒作的相关会议和“窗口指导”不下10次。近期有三个特别重要的信号：一是交易所10月28日发文，全面收紧开发商发行公司债，这意味着低成本外源资金关闸；二是10月28日的政治局会议首次在货币政策基调中提出了抑制资产泡沫和防范经济金融风险；三是11月4日保监会发文要求自查和规范保险公司不动产投资。笔者对这三个信号的解读是，无论整体货币环境或楼市结构性资金环境如何，政策都会偏紧。这或许会倒逼开发商“以价换量”，房价会松动。

问题是，尽管货币政策打上“抑制资产泡沫”的烙印，但新旧动力转换和供给侧改革的环境下，既不能放水，但也不能紧缩，稳健仍是主基调。因此，相机抉择下的货币环境，难以避免资金“接济”热点楼市。未来开发商推盘将继续降低，当前暂时缓解的供求矛盾或继续绷紧，这就要防范投资资金重回楼市。

2012年以来，政府强调楼市要建立长效机制。此轮热点城市出台调控政策，有应急的意味，但应急过后，长效机制应及时跟上。当然，热点城市调控政策也有长效机制的内容，但规定笼统，后续操作细则和“落地”配套未跟上。基于中期内的供求关系，不排除热点楼市继续火爆。眼下尤其需要从加大投资炒作成本，围堵违规资金，增加有效和长期供应等需求端和供给端的制度建设入手，比如热点城市尽快开始试点征收房产税，在源头上围堵违规资金，加快盘活存量土地，加快以轨道交通建设为导向的都市圈公共服务均等化布局，让长效机制及时跟进并成为中期楼市管理主旨。

早在1985年，全国人大就授权国务院研究征收房产税。2011年，上海和重庆率先试点，迈出了重要的一步。基于遗产税、资本利得税调节缺失，短期内个人所得税调节收入差距难当大任，从经济转型和构建内需社会的高度出发，笔者建议扩大房产税试点征收的城市范围，在2015年来房价快速上涨的城市启动新一轮房产税试点。在征收方案上，可采取家庭一套房免征，对两套及以上住房累进征收。

无论去年的股市异常波动，还是今年上半年的楼市火爆，或当前价格翻番的“蒜你狠”再次袭来，资金绕道和加杠杆入市是主因。由于交易周期长、成本高、非标准化，无做空机制，楼市资金监管相对容易。为此，调控主管部门与金融管理部门要加强协同，监管各方都应站在保卫金融经济安全的高度，拿出专业精神来，不应还停留在供应关闸，甚至价格管制的老套路上。

为适应大城市服务业兴起的产业结构更替现状，除了向集约式的服务业增加供地外，还需加快推进工业用地向居住用地转变，增加土地出让金，涵养未来政府税源。去年京穗深三个城市工业用地占比分别达22%、32%和36%，远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。而京穗深住宅用地占比分别仅为28%、29%和26%，远低于纽约（44%）和东京（73%）。因此，要加快配套成熟、供应效率高的存量用地盘活力度。

都市圈公共服务均等化布局，包括教育医疗、市政管网等配套服务，也包括产业链上下游（例如研发-制造-物流）。为此，要有提高通勤效率的多种交通工具无缝对接的规划，在轨道站点大规模盖住房和大型停车场；要有提高公共服务供应效率的教育集团化（强校帮弱校）、强化划片入学和学区政策；夯实有效需求的非户籍人口市民化，比如非超大城市对常住人口取消入户门槛，将用地审批“双挂钩”（财政转移支付和新增供地规模、新增户籍人口规模挂钩）等政策的细则落地。