董家渡最后地块再启 绯闻主角绿城能否吃下这块旧改蛋糕？

从曾经商肆林立、繁华喧闹的老上海城区到金融集聚带摩登的地标性南外滩，董家渡这趟变身旅程走得实属不易。

近日，随着最后一幅旧改地块的重启，这个正经历上海最大规模旧区动迁改造的地区或许将迎来完成的曙光。

据了解，泛海控股董家渡12、14号地块近期召开了房屋征收补偿方案居民听证会，而蹉跎14年之久的董家渡2、3号地块也悄然再启征收工作。

资料显示，2、3号地块为华浙集团于2002年竞得，并于当年启动了征收工作，但至今却一直处于停滞状态，期间囤地的质疑声不断，而在各种利益纠缠权衡中，拆迁工作的推进之难也首当其中。

在过去的十几年间，该地段的周边的新房项目单价已经突破了10万+，二手房售价也高达5万元/平方米。但关于未来由谁来操盘这一“钻石”级项目，目前尚未明晰，各方零星资料均指向与华浙集团有着紧密合作关系的绿城中国。

如果绿城再次入局董家渡地块的开发，意味着其在开发项目为数不多的上海再下一子，这将进一步推进绿城在房企必争之地的上海的布局。

然而，正如董家渡其他地块在之前十几年历经的困难一样，重启征收工作的2、3号地块必然还将面临普遍的旧改难题，绿城最终能否吃下这块“钻石级”旧改蛋糕未来还有着不确定性。

“钻石”地块14年蹉跎再启

从所处的位置来看，董家渡这些遍布破旧房屋和残垣断壁的旧改地块可谓有着大好的前景。据了解，董家渡位于整个上海最核心最繁华的外滩以南的南外滩，与陆家嘴隔黄浦江而立，而南外滩是外滩的延伸，是外滩金融聚集带新发展的核心位置。

资料显示，南外滩占地面积仅有1.5平方公里，规划可开发用地合计约100公顷，可开发建筑面积335万平方米，相当于是三个老外滩，半个陆家嘴的开发体量，这里目前已经落地1200亿元的投资总额，未来将集聚众多世界500强级企业，并且已经有超过10个高品质豪宅项目，是上海罕有的滨江顶豪区。

2002年，董家渡出让首批毛地地块，华润置地、泛海建设及华浙集团三大巨头分食，其中，华润置地共获60230平方米土地兴建住宅项目，泛海建设共获120000平方米土地，而华浙集团共获的65780平方米土地中就涵括了这两块位于董家渡以北的2、3号地块。

然而，即便拥有十分美好的前景规划，但这个上海城市规划中最大的滨江聚居区的开发却历经长达十几年的时间。

据悉，泛海建设拥有的10、12和14号地块的开发一度陷入僵局，而华浙集团的2、3号地块自2002年就启动了征收工作，但至今却一直处于停滞状态，期间囤地的质疑声不断，而在各种利益纠缠权衡中，拆迁工作的推进之难也首当其中。

如今，随着董家渡几乎所有的棚户区域都完成了城市更新，华浙集团2、3号地块的重启或意味着这个正经历着上海最大规模旧区动迁改造的地区将迎来完成的曙光。

据观点地产新媒体了解，董家渡2号地块东至规划如意街，南至白渡路，西至悦来街，北至复兴东路，3号地块东至豆市街，南至白渡路，西至规划如意街，北至复兴东路，两幅地块共需征收447户居民，总征收面积为18000平方米。

这两幅地块的占地面积分别为10364平方米以及8770平方米，容积率为3.40和4.07，性质为三类住宅地块，总地上建筑约7.1万平方米，是黄浦江核心罕见的纯住宅地块。据悉，该两幅地块周边新房单价已经突破了10万+，二手房售价也高达5万元/平方米。

绿城入局?如何迎战旧改难题

关于未来由谁来操盘这一“钻石”级项目，目前尚未明晰，但是各方零星资料均指向与华浙集团有着紧密合作关系的绿城中国。

据了解，早于2005年，由于母公司重组，影响了华浙集团在董家渡11号地块的开发，彼时，华浙集团相继引入了东海地产和绿城中国，其中绿城中国占股51%，为项目公司大股东，在三方的合作之下开发了目前10万+的标杆豪宅绿城黄浦湾。

此外，华浙集团在上海开发了另一豪宅静安公馆虽然未出现在绿城的年度报表中，但是在该项目的开发中依然出现了绿城的身影。

一方拥有资金和拿地实力，一方拥有丰富操盘经验和良好的品牌效应，华浙集团和绿城中国的合作可谓是双赢的格局。就两者是否会在董家渡2、3号地块再次展开开发合作，观点地产新媒体试图向绿城方面求证核实，但截至发稿仍未得到明确回复。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进则分析指出，类地块最大的问题是拆迁成本比较大，而且拆迁时间相对长，因而后续通过合作开发的可能性还是很大的，毕竟从目前资金层面看，2017年的资金宽松程度不如今年，会使得部分房企的投资压力相对增加。

如果绿城再次入局董家渡地块的开发，意味着绿城在开发项目为数不多的上海再下一子，这将进一步推进其在房企必争之地的上海的布局。

然而，正如董家渡其他地块在之前十几年历经的困难一样，重启征收工作的2、3号地块必然还将面临普遍的旧改难题，绿城最终能否吃下这块“钻石级”旧改蛋糕未来还有着不确定性。

严跃进对观点地产新媒体指出，由于市场普遍看好此类地块，所以征收工作相对来说比较困难。而且董家渡地块所属社区比较复杂，户口多，且有很多历史遗留的问题，在这个时候征收都会增加其项目开发难度。

据了解，该地段的动迁成本于4年前已经高达5万元-10万元/平方米，随着近年来上海房价持续上涨，进一步抬高了征收心理价位，因而，该核心地块的居民房动迁必然需要一大笔资金。

但是严跃进也表示，当前2、3号地块重启的一个较好的优势是周边部分项目已经拆迁完毕或者动工，而从上海民的心理来说，尤其是部分收入水平一般的群体来说，拆迁是其获取较高额资金款的一个很重要渠道，所以提高报价也能够理解。当然最后还是会有一些类似政府部门也会积极参与，进而促使此类地块更快地开发。

此外，他还指出，此前项目停滞很大因素在于拆迁成本超过了预算，所以不排除在此次拆迁过程中，房企其实已经加快了融资节奏，若资金方面没压力，那么后续投资也会加快。