成见 | 戚金兴的1%利润

　　随着深圳、天津落幕，2020年首批集中供地算是暂告一段落。

　　自4月15日，长春打响22城集中供地第一枪以来，广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门陆续跟上，国内的土地拍卖市场经历了从未见过的狂欢盛宴。

　　谁都未曾想到，“千亿”这个过去用来形容中等房企规模量级的词语，有一天会这么轻易地落在一个城市一天的土拍揽金量上。

　　在一则则快讯与企业海报满天飞的景象中，传递出来的更多是大中城市整体持续的热度，不同片区分化的冷热，以及房企顺利插旗实现首进的喜悦。

　　直到卓越退地传闻开始冒头：这家大湾区房企，在北京连续两天集中供地中以黑马姿势187亿元拿下4宗地块，成为本次北京集中供地拿地最多的房企之一。退地传闻的核心，正在于“算不过账”。

　　如果说退地传闻为集中供地这场“虚火”撕开一小条口子，滨江集团董事长戚金兴的几句话则有些直白地揭开了“皇帝的新装”。

　　5月14日，滨江集团举行2020年度业绩网上说明会上，有投资者询问最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，净利润能有几个点?

　　戚金兴对此回复称，公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。

　　此言一出，各种议论声炸开了锅。

　　有人惊讶，凭滨江在杭州这样的口碑与占有率，为何利润水平这么低;有人开玩笑，称这次开发商拿地，像是投资政府低息理财。

　　有同行者倍感无奈，如有一房企同行就在朋友圈回复称“比制造业都不如”;但也有的感叹“这已经很好了。”

　　毕竟在戚金兴的话里话外，可能隐藏着更深入的潜台词：滨江基本报了所有地块的参拍，如果说滨江最终拿下的地净利润仅1%-2%，那其他地块的盈利情况也可想而知了。

　　各个参拍的投拓口人员或许感触更深，当他们花了两个月做了每宗地的投模测算、争取了总部授权，到了竞拍当天，却发现其他开发商的出价早已远超自己手中的成本测算表。

　　这背后的问题，直指面粉贵过面包的尴尬难题。

　　放眼这次集中供地的数个城市，尽管整体呈现可控的基调，但抢地之下的溢价率高涨也是事实。如让房企形容为“红了眼”的重庆集中供地，在不限价之下整体溢价率竟达到了43%，被调侃“约谈种子选手”;其次是深圳、厦门与杭州，溢价率都在25%以上。

　　尽管是此次多达六宗流拍的广州，也出现了让业内大呼看不懂的金沙洲地王。这一纪录由急于扩大广州份额的华润创造，封顶价、竞配建，最终折算楼板价达42122元/平方米，而该片区一手房则在3.5万元/平方米左右。

　　这样的局面无独有偶地出现在其他城市中，也包括戚金兴深耕了数十年的杭州。

　　据悉，此次滨江在杭州集中供地中共拍得五宗地，拿地总价为96.4亿元。值得注意的是，虽滨江此次拿地有所涉及郊区，但其平均拿地价仍达3.5万平方米/平方米，而其他诸如融信、融创整体拿地价则在2.6万元/平方米以下。

　　其中诸如位于钱江新区的两宗四堡七堡单元纯住宅地块，在新房限价的情况下此前有人已算好一笔账，称地块在自持比例5%左右的时候能实现开发商资金平衡--而最终，滨江联合融信以总价128亿元摘下两宗地块，竞自持比例达17%。

　　能让一向以成本管控为优势的滨江，在自己的大本营上捉襟见肘，背后则是近几年杭州土拍随着限价+自持的标配已走向了项目低利润率的常态。

　　有数据统计，2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年开始则已有不少宅地的利润率不到3%。

　　在去年12月，戚金兴就有针对“滨江利润率仅有5%”表示，“从现状情况看，5%还算高的了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

　　这或许也说明，在此次火热的集中供地中，1%-2%的利润水平已在戚金兴的心理防线内。

　　但仍令不少看客纳闷：既然只有这么低的利润水平甚至亏本，为何那么多房企还要拿地?

　　戚金兴所在杭州的另一头部房企绿城的行动或许可以给出一点答案。

　　在杭州此次集中供地里，老大哥绿城颗粒未收。其在5月12日的交流会中就此事表示，杭州集中供地没参与是因为算不过来帐，其他公司可能是为了年内能开盘，算入今年销售;杭州周转快，基本开盘80%以上的去化，但是利润率低，不到3%。

　　几个关键词：年内开盘、80%去化率、周转快、年内销售。这代表了不少一头扎入杭州等热门城市房企的想法。

　　对于杭州此类城市而言，经济发展持续向好，人才净流入名列前茅，再有诸如亚运会举办城市东风这样的利好因素，房企偏好并无道理。同时，开发销售快，去化高，楼市基本面向好，这也就直接保障了房企现金流与销售。

　　就像某房企所言，杭州很贵，但是也很安全。因此，不是房企不会算账，而是房企认了这笔帐。

　　当他们决定在核心城市抢这些所谓的盈利空间极低的地，因为在当下认为现金流、销售比利润更重要。

　　这从来不是一个公平的游戏，一边是盈利空间，但另一边则押注了企业的销售、市场的占有率、品牌的落地，以及区域团队的生存。

　　能给抢下高价地的房企们一点安慰的，或许是此次集中供地下联合拿地开发增多，这平摊了房企们的资金与风险压力。

　　再把视线拉的更长远些，过去土拍历史上那些令人惊呼的地王们，尽管沉寂了若干年，但最后总在一个还不算太差的时间里悄然入市，让过往的地价、当下的均价显得合理。

　　集中供地还在持续，而这只是刚刚开始。

　　成见|置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。