60亿受捧盘隐藏2016楼市降价危机

　　张宏伟 60亿元的“受捧盘”！让全国房地产业从业者“亮瞎眼”！

　　11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性卖完，6个小时内实现“受捧”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。

　　回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“受捧盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现上涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此同时，期待已久的“受捧盘”开始在下半年楼市频频再现。

　　多因素催生热点城市频现“受捧盘”

　　针对热点城市楼市不断出现的“受捧盘”与房价快速上涨的现象，地方政府也不得不出招应对。其中，上半年，深圳规土委表示，将严格依法查处那些通过故意制造“受捧盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外，深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应，继续执行限购等；在今年下半年至今，上海市政策层面两次警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。

　　那么，地方政府管得住“受捧盘”吗？“受捧盘”是不是还会在更多的城市发生？“受捧盘”背后反映出哪些尴尬问题？

　　多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“受捧盘”的现象。同时，“受捧盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

　　以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面；从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面，也就是说在供不应求的市场环境当中出现“受捧盘”也是理所当然，是市场行为使然，即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日，深圳楼市6个小时内实现60亿元的“受捧盘”，也正是在上述市场背景下发生的。

　　从 “受捧盘”频出的其他城市来看，地方政府并没有明确表态用行政手段制止，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力，地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何深圳等上述城市“受捧盘”频出。

　　此外，地方政府“大牌”频频亮出，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象，催生“受捧盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看，上述热点城市仍然会有“受捧盘”频现的现象。

　　“政府救市房价齐涨”时代一去不返，“受捧盘”是热点城市现象

　　那么，“受捧盘”是不是还会在更多的城市发生？“受捧盘”现象在2016年是否还会继续？显然，从市场指标意义来看，当前市场仍然是“分化”的，“受捧盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现，对于上述热点城市以外的大多数城市楼市来讲，其实，还面临比较大的去库存压力。

　　从今年四季度楼市表现来看，上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，市场将没有去库存压力，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，四季度会涨价或会出现买涨不买跌的现象，“受捧盘”的现象也将再现，这似乎没有办法挡得住。

　　但是，对于其他城市来讲则会面临不同的命运，“政府救市房价齐涨”时代一去不返。

　　比如，当前库存去化周期在15个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、福州、武汉等二线城市，温州、舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市由于供地量偏大市场供大于求，房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　从上述分析来看，当前少数热点城市出现“受捧盘”也不必大惊小怪，楼市整体上仍然面临去库存的“尴尬”。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言，“受捧盘”仍然是奢望。当然对于房企来讲，在这样的市场环境当中也面临规模化发展与运营风险增加的尴尬。

　　“受捧盘”背后：需求透支将导致2016年热点城市的降价风险

　　从上述“受捧盘”现象来看，笔者不否认四季度热点城市楼市仍然会继续火热的趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在今年四季度楼市“翘尾行情”之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？明年是否还会有“受捧盘”频现的现象？这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

　　中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年3次“双降”之后，虽然热点城市楼市成交量价在“金九十银”有所表现，会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在四季度出现繁荣景象，“受捧盘”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“受捧盘”也就很难频现了。

　　换一句话来讲，今年 “330新政”以来，大中城市（一线城市、部分二线城市）房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“受捧盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从市场发展趋势来看，笔者认为，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”、930新政降首套首付之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，今年下半年以来的“受捧盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年四季度做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　此外，今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“高价地”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“高价地”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“高价地”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

　　从历史经验来看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市场“高价地”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“高价地”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

　　因此，在央行降准降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降息五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加四季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　对于房企四季度的推盘策略来讲，当然首要的任务不是赶在这些基本面良好的城市制造少量多批的“受捧盘”，甚至进行大幅涨价，而是要利用当前政策“窗口期”积极跑量去库存，同时调整并优化库存结构。即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，不要恋战，不要再期待房价2016年会再次快速上涨，或继续博弈市场。因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会。对于企业来讲，通过加快销售业绩回升，调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险势在必然。