改善型置业成“新刚需” 楼市迎来“二孩时代”

    二孩政策的落地，改变的并不只是一点点。衣食住行，各行各业似乎都在这个“二孩时代”中得到了刺激。特别是楼市，二孩政策更像是秋日里的一场春雨，萌发出别样的生机。近日来，广州各大楼盘只要能与二孩政策相关联的都被大说特说，甚至中介电话都会向人主动询问是否打算要“二胎”。在其他行业仍然在准备的时候，先知先觉的房地产市场已经率先进入了“二孩时代”。

　　而随着新政策的到来，改变得最为明显的就是市场需求。如今，改善型刚需再度成为购房的急先锋，而大户型产品出同样迎来的商机。一时间，一手二手，买房卖房，楼市随着“二孩时代”的到来，迎来了新一轮的销售良机。

　　 楼市迅速进入“二孩时代”

　　对于楼市而言，“二孩政策”在这个秋天里就像是春雨一般重新使得年末的房地产市场再度充满了生机。近日，各大在售楼盘都在用各种方式与“新政策”贴近。“二胎精品户型”、“二胎学位房”等宣传铺天盖地，一时间，广州的一手住宅市场迅速进入了“二孩时代”。二孩政策使得开发商们转变了战略，大户型产品也不再是难消化的硬梗，而变成了受到热捧的主力产品。有分析认为，目前广州大户型产品面临着较大的库存压力，而二孩政策将有利于这部分产品的“去化”。

　　 楼盘迅速转变“战略”

　　“你有小孩了吗？现在能生两个了，我们现在推的就是二孩四房精品户型。”在广州芳村的中海花湾壹号，其销售人员向记者介绍产品时极力推荐在大户型产品，“二孩”新政策已经成为当下一手住宅销售市场最热门的宣传口径。而新政策的落地也使得在售的楼盘迅速转变策略进入“二孩时代”。

　　记者了解到，上述中海花湾壹号在国庆期间，在售的主力户型是80平方米的两房、90-95平方米的小三房、110-120平方米的大三房，140-160平方米的四房。据开发商透露的数据显示，国庆7天成交了100多套单位，其中95平方米带主套的小三房是最受欢迎的户型。而在二孩政策传出后，该楼盘在产品推广上显然也出现了调整。从开发商处获悉，该楼盘现时以“二孩四房”作为主力的推荐户型。

　　事实上，记者走访市场发现，现时很多拥有大户型产品的楼盘都将“二孩政策”作为新的推销产品的重要手段。“二孩落地后，三个房间对于一个要生二胎的家庭来说就会觉得少，两个小孩各一个房间，老人一个房间，再加上主人房，起码要四房。”佳兆业广州公司总经理罗军在日前向记者介绍称。而目前该公司推出的产品，就是以四房主打的LOFT户型。

　　 大户型遇“去化”良机

　　“二孩政策”不是针对楼市的利好新政策，但是其对于市场的去化，特别是大户型产品的消化有推动作用。”记者了解到，目前广州一手住宅库存压力仍然较大。其中大户型产品的去化速度慢的问题一直存在。而二孩政策被专家们认为是有利于这部分产品的消化。

　　据广州市社科院所发布的《广州经济发展报告（2015）》蓝皮书指出，广州市一手住宅库存量非常高，可售住宅7.58万套，可售面积998.14万平方米，同比分别增长34.0%和30.6%。报告指出，市场库存主要集中在外围区域，越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。也就是说按去年的卖房速度，黄埔要卖掉已经建好的新房得两年（去库存周期达23.75个月），越秀区是一年半（18.97个月），海珠一年两个月（14.96个月），荔湾7个月，天河一年（12.04个月），白云10个月。

　　其中，大户型住宅和外围区域住宅积压情况尤为严重。2014年12月底，全市144平方米以上住宅可售面积达到421.39万平方米，去库存周期长达22.78个月。“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”克而瑞研究中心分析师杨科伟就认为，在拥有两个孩子以后，首改产品对二孩家庭而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。

　　而同策咨询研究部总监张宏伟也认为，二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。“二孩”后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，“二孩”后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。