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张超凯:现在是拿地好时机 明年二季度楼市量价齐升

三亚房地产网-房掌柜 2019-12-30 14:27:43来源:房掌柜采编中心 
[摘要]土拍遇冷是为何?人才新政对非限购区有何影响?

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时值年关,正是房企冲刺业绩的重要阶段,佛山各大楼盘加速推货,给足优惠折扣,加之人才新政重磅推出,为年底房地产市场推波助澜。

对购房者而言,年底上车是相对合适的时机。但买房之路并非易事,新政出台更扰乱了部分刚需的步伐:未来,房价会否继续上涨?如何短时间锁定目标楼盘?明年楼市前景如何?

房掌柜佛山站年底独家策划《年底买房,掌柜帮忙》主题,本期专访走进非限购区,特邀北大资源广佛公司营销总经理张超凯,剖析楼市风向,为购房者分享置业观点。

本期专访嘉宾

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张超凯

/ 北大资源广佛公司  营销总经理 /

业绩目标超额完成

六年大盘即将迎来收官之年

回顾六年前,北大资源以9.57亿总价拿下三水西南江景地块,首进佛山。该项目是当年三水总价最高地块,也就是现在的博雅滨江,占地面积近20万方,总体量超95万方。

博雅滨江操盘手张超凯和三水的缘分从2006年开始,不仅见证了三水10余年来的发展,也完整经历了项目的成长。

据张总透露,博雅滨江今年业绩目标已在11月底完成,全年业绩已超10亿。作为六年大盘,如此业绩仍能在区域内排行前五。

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▲北大资源博雅滨江实景图

“今年车位销售是一大亮点,卖了接近800个。”张总称,车位去货量增长说明项目常住客群比例较高。据张总分析,车位销量高的原因之一,源于项目最新一期产品主打改善型四房,没有低于100㎡户型。

自2016年来,三水承接了大量周边外溢客户需求,以投资客为主,造成区域内楼盘空置率居高不下,配套设施相应缺乏。

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▲来源:佛山经纬

从数据上来看,自2013年北大资源进驻三水,新房成交量已从73万,攀升到2018年的282万方高峰,涨幅高达300%。

从成交客群方面分析,张总表示,三水大部分楼盘的外地客和本地客比例高达8:2,但博雅滨江本地客户占比超50%,是三水本地居民首选的常住大盘。

因为入住率高,博雅滨江在社区文化建设方面颇有成效。自2015年成立社区俱乐部以来,博雅滨江已举办超过120场主题活动,固定形成了春节、徒步、中秋晚会、业主联谊四大主题品牌活动。

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值得一提的是,博雅社区俱乐部曾荣获佛山市《2016年度佛山市公共文化建设创新项目奖》,是佛山市唯一一个获此奖项的企业项目。一个关于城市公共文化建设的重磅大奖,是少有开发商获得的。

进入第七个年头,博雅滨江即将迎来收官之作,预计明年一季度推出最后一批江景产品,最快2020年2月开放样板间,3月正式开盘。

关注大湾区地块拓展

持续看好三水、顺德

据了解,北大资源在广佛仅布局两大项目:三水博雅滨江和广钢新城北大资源·博雅1898。近两年,两盘销售额皆在10亿元以上,却迟迟未有新项目进展。

对此,张总表示,近年来随着粤港澳大湾区概念引入,不少外来开发商涌入佛山,拿地胆量大,地价屡创新高。但北大资源倾向稳健发展投资,持续关注大湾区商住项目土拍市场,同步开展产城融合项目拓展。

“我认为当时的策略是正确的。”张总直言,前两年高价地项目在今年入市后,收益率普遍不佳。他表示,当下才是拿地的好时机,近期开始重点关注新项目拓展。

对于今年佛山土拍市场频现撤牌和流拍,张总认为,除了地价被推高,房企利润压缩外,不少地块本身确有“质量问题”,或因地块太小,无法满足开发商高周转需求;或因板块人口不足、交通不便等条件,无法支撑区域板块发展等。

“今年土拍虽冷,但仍有部分地块表现坚挺,这就是板块价值的体现。”张总补充道。

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▲北大资源博雅滨江沙盘图

博雅滨江即将收官,北大资源佛山下一站将选择哪里呢?张总透露,目前重点关注片区在三水和顺德,三水有客户基础,而顺德近几年的产业发展势头猛,由此带来的人口红利,在未来两年内会集中释放,有产业和人口支撑的区域,房地产市场才能健康发展。

在张总看来,北大资源拓展新项目的进程中,相对于外溢的投资需求,会更看重项目价值回归,“无论是佛山抑或广州的项目,我们一直是从服务好本地客群的同时体现价值,继而吸引外区客户的关注,打造美好人居”。

人才新政顺应大势

非限购区要拼地段拼品质

佛山11月底出台的人才新政,具有本科以上或中级工以上职业资格的非本市户籍人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

人才新政为限购区松绑,对非限购区将会有何影响?张总坦言,新政确实会对非限购区造成分流,但两地客群确实不同,只要把产品做好,明确定位客户需求,政策影响也有限,“客户不会因为一个政策,改变不动产置业的需求”。

在他看来,新政背后的意义并不是为了松绑楼市,更重要的是吸引人才。粤港澳大湾区城市为了抢人才,都有相应的政策引导,佛山只是顺势而为。

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对于明年楼市走势如何,张总总结道:“楼市调控手段在明年会一直保持,因城施策倒不如说是因区施策,因需施策;今年个别开发商资金链吃紧,出现较大幅度降价,影响了市场氛围,等明年大家喘过气来,市场运行会更健康,预计明年楼市会稳中有升。”

此外,张总认为,现时调控政策是按需求设定,在一定程度上调控可以成为常态,其最终目的是为了预防房地产不健康发展,适当干预更有利于市场的规范运作。

具体来说,明年楼市调整期会出现在二季度。因为一季度前两个月是传统楼市淡季,3月份开始,各大楼盘将集中推货,从而促进二季度房价及成交量会有突出表现。

地铁4号线有需求

三水产业发展劲头十足

关注三水的客户,都在期盼佛山地铁4号线的最新消息。据《佛山市城市轨道交通第二期建设规划(2019-2024年)》方案示意图显示,在佛山近期建设线路中,4号线一期位列其中,建设期限为2019-2024年。

4号线一期起点为三水区,串联了西南组团、狮山组团、中心城区等3大功能组团,未来将有效缓解西南主城区的交通压力。

根据官方最新回应,第二轮地铁规划在今年5月底已通过省改委初审,现正向国家发改委、住建部等上级审批部门积极沟通中。

站在开发商角度,张总认为轨道交通有自身商业逻辑,佛山地铁在论证过程中取消了多条线路,地铁4号线能够一直坚挺,必然有存在需求。从三水到狮山大学城,无论是国家高新区的上班族,抑或大学生出行,都有比较急迫的需求。

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▲佛山地铁4号线线路图

“线路跨度较大,需要政府来取舍,适当投入补贴。”张总点出线路难点,并分析称三水目前有轻轨通达广州,成了广州的卫星城,没能发挥其对于佛山的重要性,基于这样的背景考量,相信4号线很快会有新的进展。

其实,近年来三水发展速度迅猛。今年上半年,三水区GDP实现增速7.7%,位列佛山第一。

在招商引资方面,张总对三水的准确定位表示赞扬,三水主打饮料食品产业,拥有“国际水都”的品牌名片。另外,三水在新能源汽车和电子通讯等产业也颇有成效。

百威中国与西南合作时间超过十年,创税超60亿;今年8月,海车创汽车科技服务有限公司投资20亿元,落户白坭镇聚龙湾华南新能源汽车产业园。

另外,三水在已有两家通讯企业上市,全区已经启动5G网络建设,预计2020年下半年到2021年将是5G基建建设高峰。

紧跟城市规划步伐

关注项目品质,切忌冲动购房

年关已至,各大楼盘冲刺业绩,以价跑量,正是买房的好时机。那么,如何才能选购心水房源?张总提出两点购房建议:

首先,要按需求出发;根据自身需求,预算匹配房源,找准目标,只有定位清晰,才不会左右摇摆。

第二,要紧跟随城市规划;重点留意项目周边配套,包括生活配套及产业配套,这类房子价值坚挺,抗跌性更强。

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▲北大资源博雅滨江一口价单位

第三,作为购房者,面对铺天盖地的楼盘促销活动,难免产生会被“套路”的疑心,张总建议购房者多借用网络平台,如政府网站,获取项目预售信息。

此外,客户还可结合网络搜索楼盘全方位信息,在售楼部与置业顾问深入交流,“房产是大类资产消费,切忌冲动购房”。

针对三水投资客集中的现象,张总直言,不提倡多房投资,不主张将房地产作为投资产品,但可以将其作为跑赢通货膨胀的一个工具。

“先保证居住需求,再选择优化居住环境。”张总称。

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责任编辑:梁珮瑜

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