建方长租甘伟：长租公寓是个很苦逼的行业 行业痛点太多

8月8日，在2019博鳌房地产论坛上，建方长租总经理甘伟做主题演讲时表示，长租公寓是一个很苦逼的行业，前年是风口，我们就是这个风口上的猪，到去年下半年我们还是一头猪，但是是被烤的乳猪，都活得不太好。

建方长租是方圆地产和建行合作成立的长租公寓品牌，成立一年左右时间，是家很年轻的长租公寓运营商。

这个行业已经没有新进入者，除了开发商要做这个业务之外，其他机构来做这个业务的已经不多了，行业现在在一个冷静期。

这个行业有很多的痛点，我思考了这么久，我发现有几点比较突出的问题。

比如说N+1，做分散式长租公寓都面临N+1的问题，政府对N+1的态度一直很暧昧，我们把一套房子多隔出几间房，这个模式能不能持续下去，能持续多久？这是目前放量、放规模的一个非常重要的路径。

另一个是坪效。所有做长租公寓的人都面临一件事情，就是坪效最大化。坪效就是每平米能够获得更高的租金，我在底租之上赚取更多的租差。坪效最大化考验的是对空间的改造能力，但这间改造是不是租客想要的呢？其实不是，是长租公寓运营商想要的。

从商业价值来讲，没有坪效就没有利润，没有利润你就会亏损。坪效最大化是我们这个行业的生存逻辑，不是客户价值。

还有一个是产品同类化、同质化。酒店系也好，中介系也好，开发商系也好，创业系也好，大家都干一件事情，60-70%的租客是90后，在一个高度集中的人群，针对这帮人做同质化的产品。

这么多不同出身的人干的都是一件事情，但这帮人是过客。他们可能对品质有需求，但租期确实不够长，大概8到10个月，不是品牌好或不好，他可能有别的去处，换工作换城市。我很无奈，我们非常用心地做了一个东西给他，最后他不得不走。

轻资产模式，这是一个非常重要的模式。轻资产模式会使得这个行业的集中度慢慢变高，但今天大家连进入这个行业的能力都没建立，谈轻资产还有非常远的路要走。

最要命的一点是租金。我们拿一个项目可能签10年、15年、20年。底租是上涨的，每一年或者两年涨多少，租金斜率要高于低租增长，才能赚更多的剪刀差。可能北京、上海好一点，但中国还有那么多北上以外的城市，是不是租金每年都涨5%？涨10年之后，那个租金是多少？可能吗？

租金能不能上涨，不在于你做得好不好，而在于旁边谁开了一家新店，永远都有新的竞品，想涨租金是很困难的事情。这些都是我认为目前行业的现状，也可以说是痛点。