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小房企生存路径:联合拿地 抱团共同开发项目成趋势

三亚房地产网-房掌柜 2019-07-25 15:27:38来源:观点地产网 
[摘要]在南京土地市场上,联合拿地的现象并不罕见,几家房企抱团,共同开发项目成为一种趋势

近几年,在南京土地市场上,联合拿地的现象并不罕见,几家房企抱团,共同开发项目成为一种趋势。

据不完全统计,2017年以来南京通过合作开发的项目约有27个,到2018年这一数据跃升到35个以上,而市场预计今年合作开发项目还将继续增加。这也意味着,合作开发项目的潮流仍会在南京持续较长一段时间。

于7月初,招商以总价29.9亿元竞得南京江北新区G35宅地,成交楼面价1.4万元/平方米,溢价率22.04%。该地出让面积7.89万平方米,容积率2.7,建筑面积达到21.3万平方米,是南京上半年出让宅地中少见的大体量用地。

于7月22日,绿都地产官网发布的一则联合开发地块消息表示,招商将联合绿都、景瑞共同开发上述南京江北新区宅地,共同加入了房企合作开发项目的大潮中。

比起强强联手,招商作为房企排名前20的佼佼者,与中小房企绿都、景瑞合作开发项目属于优势互补型合作,加上具备此前合作开发地块的经验,此举措便是顺应南京市场发展态势而为了。

小房企生存之路

在这次合作交易的三方中,景瑞和绿都的突然登场显得有点陌生。上半年在资本和土地市场上并不活跃的他们,却志同道合加入招商的项目,在“大鱼吃小鱼”的现实压迫的环境下,这一举措或许正是“小鱼儿们”的生存之道。

据观点指数研究院发布的2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,绿都和景瑞排名均列入百强房企,分别处于71名和98名的位置。这两家小房企都有一个共同点,土储主要布局在长三角重点城市,看中南京的发展前景。

其中,景瑞作为上海的老牌房企,提出了7大战略城市,包括上海、杭州、宁波、南京、苏州、天津、重庆。景瑞内部人士向观点地产新媒体表示:“景瑞获取土地的方式比较多元,独立摘牌、联合开发、勾地等都是拿地的关键路径。”

谈到此次与招商的合作大计,该名内部人士表示:“南京江北市场是重点跟踪的板块之一,本次与招商、绿都携手,获取的G35地块是一个兼具货值流量和经营利润的优质项目,而且此前曾与招商有过多次合作经验为这次的合作项目打下基础,将发挥各家所长,再造一个精品项目。”

值得注意的是,去年景瑞的合同销售额为252.4亿元,主要来自江浙区域。其中江苏区域的合约销售额(不含车位)约为56.97亿元,占总合约销售额的22.6%。

而江苏区域在售的12个项目中,去年景瑞在南京的销售项目有且仅有一个,但贡献的合约销售额为21.05亿元,占江苏区域合约销售额的36.95%,且平均楼面售价较高,达到21994元/平方米。

自2016年进入南京市场,景瑞已落子4个项目。尽管南京市场此前降温不断,但从去年业绩看来,在南京的发展上,景瑞交出了一份不错的成绩单,此次再度牵手招商,更是表达其愈发看好南京市场,深耕长三角区域的决绝。

截止去年财报数据显示,景瑞的土地储备有480.4万平方米,其中权益面积为242.1万平方米,共新增22个项目,新增总建筑面积为166万平方米,总货值约324.3亿元,其中一手项目占比45%,二手项目占比55%。

而另一方面,在河南起家的绿都,总体开发规模不大。据观点指数发布的数据显示,其2018年以315.8亿元的销售金额位列房企排名78位,今年,对于尚未在公开市场上拿地的绿都而言,则显得更为沉寂。

比景瑞稍晚成立的绿都地产,在房地产市场上已度过17载春秋,依靠母公司宇通集团的一手提携发展至今,经历过发展低迷、高层换血动荡的两年等,绿都终于在2015年迎来发展的高光时刻,销售合同总额近百亿元,开始走向了全国化布局。

与此同时,绿都提出要以中原和长三角为核心布局拿地,加速进入一二线城市的步伐。据了解,绿都在苏州开发的项目以联排别墅居多,体量较大,其中包括南京绿都·山与墅、苏州绿都·姑苏雅集、绿都·苏和雅集等。

对于此番与景瑞、招商共同开发南京体量21万平米项目,绿都表示:“南京一直是绿都业务布局的战略要地,落子南京也标志着绿都在长三角布局的进一步深化,未来将以中高端作品推动品牌升级。”

截止目前,绿都已开发40多个房地产项目,总开发面积逾1000万平方米。

南京地市掠影

粗略地回顾今年上半年的南京房地产市场可以发现,南京经历了2016年的房价暴涨后,该年末相继出台了一系列强调控、全面限购、收缩贷款等政策,楼市突然“骤冷”也是意料之中。也就是在这一年,绿都、景瑞开始进入江苏南京市场,而招商布局南京则是更早之前的事了。

按照市场“三年周期”的变化规律,到了2019年似乎迎来了些许转折。持续三年的严把控下,“疯狂”拿地扩张的局面显然得到好转,南京房地产市场逐渐趋于理性和稳定,今年上半年开始出现一丝“回暖”的迹象。

在政策上,据观点地产新媒体了解,南京共计发布了3项人才落户政策,加入各省的“抢人大战”,个别区域如高淳区的限购有所松动。

在土地市场上,据市场机构发布的今年上半年南京土地成交情况显示,南京供地出让59幅地块(工业、科教用地除外),同比下降6.3%,但在供地面积和金额上却是有所上涨,供应土地总建面同比上涨17.6%至856.7万平方米,成交土地总金额同比上涨26.7%至552亿元。

此外,南京在上半年成交的地块中,有10幅地块达到最高限价,而土地平均溢价率约27.09%。其中涉宅地块25幅(不含2幅租赁用地),成交总金额416.96亿元。

但由于南京土地成本较高,涉及体量较大的宅地均被头部房企收入囊中,其中就不乏“新来者”新希望53.2亿、华侨城36.5亿、世茂28亿等拿地。

面对今年融资吃紧和项目周转压力,头部房企在高价拿南京地块后,更青睐于“招兵买马”,引进多家企业联合开发。此次招商也不例外,斥资近30亿拿下南京宅地块不足20天后,便与景瑞、绿都敲定联合开发的大计。

南京资深房地产业内人士尹霄飞对观点地产新媒体表示:“房企联合开发的现象与目前越来越高的土地成本有关,开发商出资共同合作项目是一个优势互补的合作开发模式。而招商比较有名的合作项目是98亿拿下南京巨无霸地块后,与碧桂园、香港置地联合开发的应天府项目。”

通过合作开发的模式,招商增加了在土地开发上的筹码,加快土地开发周期,增加现金回款,缓解资金周转压力的同时,还可与中小房企进行优势互补,降低运营风险。而绿都、景瑞在这一合作模式下,跨过拿地门槛,弥补自身用于开发的资金吃紧的现状,各取所需,不失为一举多得。

南京招商的内部人士向观点地产新媒体透露:“招商在南京拿地基本上都是以合作开发为主,也会有自己操盘的项目。目前江北新区的这个合作还在洽谈中,相关的权益占比、操盘方等情况还有待公布。”

事实上,此次招商与景瑞合作开发项目已不是第一次,其中2017年景瑞、招商与另2家房企共同入股越秀地产以底价13.22亿拿下的余杭商住地,该地块已是第三次挂牌,总建面不超过15.53万平方米。

另于去年8月30日,景瑞联合其他3家房企,持股19.75%入股招商局置地以11.4亿竞得的南京雨花台商住地的开发项目。“现在南京雨花台项目处于在售状态,二期工程也已经开盘了。”南京招商的内部人士进一步向观点地产新媒体表示。

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责任编辑:庄晓霞

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