2019年深圳房价仍维持稳定 局部小幅下探可能性高

     自“史上最严”的“104政策”出台以来，深圳楼市快速进入低迷期，成交价走低，成交量低迷。“731新政”令市场进一步转冷，2018年深圳商品住宅新房成交面积257.8万平方米，与2017年的历史低点相比上升13.9%；成交均价为54,128元/平方米，房价上涨势头被实质性遏制，价格曲线持续平稳。

　　市场表现：整体平淡、个盘火热，多轮调控之下楼市步入低速去化期

　　2018年，全国房地产市场延续了频繁调控、持续收紧的节奏，至“坚决遏制房价上涨”要求提出之后，不同层级城市的楼市趋向平稳的走势逐渐明朗。

　　在深圳市场，虽然严厉的调控措施已令市场在2017年走向冷清，但限价政策之下，一手市场的关注度被提高，保守的指导价格也促成了上半年多个豪宅个盘的热销。

　　“整体平淡、个盘火热”的局面对市场情绪产生了较大影响。年中深圳追加了“史上最严”的“731新政”，限企限售限商多管齐下，市场即刻进一步转冷，限价政策引导市场预期的效果也开始显现。

　　近几个月以来，供应一向紧缺的深圳推盘量大增。一方面开发商出于回现压力而加速推售，同时对市场走向的不乐观预期也是其改变前期惜售策略的原因之一，然而市场并未出现明显反应，商品住宅成交依然低迷。

　　全年来看，深圳商品住宅新房批准预售面积331.3万平方米，同比上升29.6%;成交面积257.8万平方米，与2017年的历史低点相比上升13.9%。超过两年的持续低迷，市场对价格的支撑力也随之削弱。

　　加之新房限价对房价预期的影响力，房价上涨的势头被实质性遏制，价格曲线也表现出持续平稳的态势，2018年，全市商品住宅新房成交均价为54,128元/平方米，下降0.6%。分区域来看，宝安区和龙岗区始终是成交量最大的两个区域，成交占比达81%。而福田区与南山区则是均价最高的区域，2018年分别为93,803元/平方米、92,095元/平方米。

　　在二手市场，成交热度同样低迷，2018年全年成交量为530.6万平方米，继续维持低位。严格的调控政策同样波及二手房，同时，限价政策之下一手房的“套利空间”、较高的税费成本使得二手市场的关注度进一步降低。根据戴德梁行对样本中高端商品住宅的监测，在经历第三季度的短暂平稳之后，四季度售价指数环比下滑4.8%，也呈现出高位回落的走势。

　　业内预判：2019年深圳房价仍维持稳定，局部小幅下探可能性高

　　戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为，2018年市场热度的显著下降，体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。也正因如此，10月末中央政治局会议对房地产市场只字未提，侧面反映出随着调控效果的显现，楼市泡沫风险警戒度有所降低。与此同时，当前经济形势下房地产市场的稳定、谨防大起大落无疑是保持我国经济稳定的重要组成部分。结合建设长效机制的整体考量，传统销售市场的稳定也是住房制度改革的重要前提，预计短期内楼市调控恐难松动，中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇。与此同时，前期为楼市降温而推出的过于严苛的政策在市场稳定的情况下有望适度放松，以支持自住需求，防止市场过冷引发系统性风险。

　　对于深圳市场，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为，以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具有较为突出的优势，尤其是近年来愈加凸显的科创属性也让我们看到经济增长的持续动能。城市经济发展的态势也支撑了房地产的持续需求。而在稳字当头和促进市场长期健康发展的方向下，2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定，我们预期局部市场小幅下探的可能性高，而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长。长期来看，深圳在全国率先推出的“二次房改”将加快新型住房制度的构建，高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道的住房体系有望加速实现。