流动性加速释放利好楼市 首套房贷利率下调空间增大

新年首周，央行送出流动性大礼包，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。针对此次降准，资金需求量颇大、敏感度较高的房地产行业，一时间成为各方议论的焦点。

有分析认为，历年来，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。

“对于房地产行业来说，降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。”在中原地产首席分析师张大伟看来，虽然此次降准目的很明确，即保证市场流动性，尤其是小微企业、民营企业流动性，但不可否认的是，房地产市场最终仍将受益。

贝壳找房首席经济学家杨现领却认为，对比历史，目前市场正处于宏观层面流动性边际改善阶段，因此，本次降准对房地产市场的作用，主要体现在预期改善阶段，实质影响相对有限。再者，在当前楼市政策总体依然偏紧的情况下，房地产市场并不具备大幅反弹条件。

事实上，此次央行宣布全面降准，完全符合之前的市场预期。去年年底召开的中央经济工作会议对货币政策的定调为“松紧适度”，就已透露出未来会有适度宽松的空间。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从本次降准对外透出的信息来看，依然维持“三不变”原则：一是稳健的货币政策方向不变。虽然本次降准幅度不小，但主要目的还是在于保证整体市场流动性合理充裕；二是定向调控的方向不变。从释放的流动性来看，目标和前几次相同，都是针对小微企业和民营企业；三是楼市调控主基调不变。本次降准依然没有明确的支持房地产市场，换言之，本次降准并未对楼市形成直接利好。但值得关注的是，流动性加速释放确实会对楼市形成两方面利好，即房企资金压力存在变相缓解的可能性，以及房贷利率有可能再次出现下调，尤其是针对首套自住型住房的利率下调空间，或进一步增大。

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2017年以来全国首套房贷利率单边上涨的行情，终于在今年11月份出现了刹车的迹象。

融360监测数据显示：2018年11月全国首套房贷利率出现持平上月的情况，环比涨幅进一步降低，另外，二套房贷利率出现回落。

早在2015年，随着央行多次降息，房贷利率表现出与基准利率同幅变动；2016年2月房贷新政发布，不限购城市首套房贷首付降至25%，去库存政策相应落地，首套房贷利率一度出现下调，同期二套房贷利率保持稳定，首二套利率差逐渐扩大并保持。

2017年，首二套界定严格，实行差异化信贷政策认房认贷，首套房贷首付开始恢复为30%，房贷利率开始出现上涨，其中首套利率上涨空间及涨幅较二套更大，首二套利差开始出现缩小；2018年以来限购限售、“房住不炒”，政策导向明确，投机、投资性质资金逐渐离场，利差进一步缩小并保持稳定，未来保持平稳的趋势正在增强。

数据显示：2018年11月，全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，环比10月持平；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%，上升6.53%。

2018年11月，在全国35个城市533家银行中，有23家银行分（支）行首套房贷利率上升，占比4.32%，较上月减少4家银行分（支）行；有15家银行分（支）行回调利率，较上月减少4家；有494家银行分（支）行首套房贷利率较上月持平，占比92.68%。

2018年11月，全国首套房贷平均利率最低的城市前十分别为：上海5.19%、厦门5.42%、大连5.44%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、北京5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.61%、广州5.62%。最高值为武汉6.26%，较上月持平。

事实上，进入2018年以来，各地响应政策号召出台针对房地产市场的多项调控措施，效果已经显现。

随着投资投机性质资金离场，过热的市场交易得到控制，过快的房价上涨得到一定抑制，但同时也带来了贷款支出升高、购房时间成本增加等问题。目前各地均在不断优化、细化调控措施，从刚需实际问题出发，逐步完善措施，随着调控措施的不断优化，对刚需群体的利好正在逐步扩大。

从售到租，房屋交易政策多已落地，租房政策也在不断推出落地中。

11月22日，河北省承德市住建局、国土局制定出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，提出坚持调控工作不动摇，力度不放松，支持刚性居住需求，遏制投机炒房。具体内容涉及：1、切实落实房地产调控主体责任；2、编制实施住房发展规划；3、努力增加商品住房有效供给；4、完善调控措施；5、整顿规范市场秩序。其中，整顿市场的具体措施值得一提，主要包含：加强预销售行为管理；加大市场执法力度；切实加强资金管控；严厉打击规避调控政策行为。

11月29日，青海省住房和城乡建设厅、省发展改革委、省工商行政管理局、省统计局以及国家统计局青海调查总队五部门联合下发《关于进一步规范商品房交易管理工作的通知》，要求各地各有关部门进一步加强协作，规范商品房交易管理工作，促进房地产市场平稳健康高质量发展。

12月3日，北京发布公租房新政，进一步强化对公共租赁住房转租、转借行为的监督管理。此次新政的推出，有利于充分维护社会公平正义，严厉打击占用公共资源牟利行为，把房子留给真正需要的人。

(房掌柜整理来自证券日报、第一财经）