销售增速放缓,“千亿军团”增长速度并未放缓。
根据易居克而瑞的统计,今年前11个月,已有25家房企的销售规模突破千亿元。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业,到今年年末,将有近30家房企迈入“千亿军团”。而在2015年,仅有7家房企实现千亿元销售规模。短短三年间,“千亿军团”就扩充了三倍之多。
“千亿军团”成员不断扩容,与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年,全国商品房销售额为1万亿元,到2017年已达到13万亿元,7年时间增长了13倍。
2010年,万科率先跨入“千亿聚乐部”。在此之前,万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来,中型房企跨越“千亿门槛”,仅用3年时间的却不少。
在2010年的扩张周期中,适度宽松的货币政策和接连降息后,一批房企开启全国化战略布局,因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力,这些房企先后登陆资本市场,地产行业加杠杆的指数不断攀升。加上了杠杆的地产行业,如同插上翅
膀,迅速起飞。
从百亿元到千亿元,中梁、中国金茂、中南置地,阳光城等多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。土地红利和人口红利,给了这些房企晋级“千亿军团”的机会,扩张利器则是高杠杆、高周转,这一切催生了高增长。
但“千亿军团”扩容的背后,是去杠杆带来的行业阵痛。“千亿房企”已在节衣缩食,收编裁员过冬,市场环境已发生变化,行业发展逻辑也在悄然生变。
新城控股高级副总裁欧阳捷曾表示,直到进入高度寡头阶段,即8强房企市占率超过70%,市场才会趋于稳定,传统房企的天花板真正到来。但还需要8年-10年的时间,行业才能进入这一阶段。
目前来看,大型房企依靠均衡的全国布局,稳定的拿地节奏,尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固,则将面临轰然倒塌的命运。如若不能活下去,未来8年-10年的增量市场蛋糕,这些企业都吃不到。
更多房企该思考的是,“千亿规模”之后的房地产时代,规模扩张已不能是房企们唯一的行动指南,行业天花板的来临,扩张的速度和发展的质量之间的矛盾和不平衡,遇上行业调整时,扩张大计都将变成致命利器。活下去之余,房企仍不能放松警惕,若财务盘面健康,尚有余力发展创新业务,寻找红海中的蓝海市场,那么,现在就是企业该行动的时候了。
如何做成“百年老店”,当下即需要房企做出选择,为未来布局,在存量市场找生意,或许是房地产下一个时代该修炼的功力。
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近期,上市房企陆续发布11月销售业绩。从公告数据来看,在楼市调控政策的影响下,大中型房企在11月的销售额涨跌不一。一些中型房企业绩增长迅速,体现出年末冲业绩的势头;“第一军团”的四家企业业绩平淡,除万科外,其余三家的销售规模都有所下滑。
但由于前期销售规模不菲,今年前11月,多数企业的销售规模高于去年同期,且不少房企提前完成了全年销售目标。
值得注意的是,根据易居克而瑞的统计,今年前11月,已有25家房企的销售规模突破千亿。这一数量超过以往任何一个年份。如果考虑到其他业绩不错的企业,到今年年末,将有近30家房企迈入“千亿军团”。
而在2015年,仅有7家房企实现千亿。短短三年间,千亿军团就扩充了三倍之多。
11月去化率不及预期
受到严厉调控政策的影响,到11月,房企的销售业绩已不像此前几个月那样高歌猛进。
今年11月,万科实现合同销售面积355.6万平方米,合同销售金额583.2亿元,同比分别增长54.88%、67.83%。环比也有明显增长。
但这是“第一军团”中唯一一家单月销售增长的企业。碧桂园、恒大、融创11月的销售规模都比10月有所下滑。其中,恒大11月份的合约销售金额约为340.7亿元,创今年以来的月度最低,这一规模比去年同期下降了近三成。
中型房企中,金茂、阳光城、中南建设、新城控股等企业在经过此前的大规模销售后,11月的去化步伐有所放缓,这些企业的月度销售规模均低于10月。今年前11月,上述房企的销售规模同比增幅均超过50%,金茂甚至实现110%的增长。因此,有分析认为,这些房企11月销售放缓,有主动“刹车”的考虑。
世茂、首创、美的置业、雅居乐等企业,11月的销售没有放缓之势,当月的销售规模均高于10月。
根据易居克而瑞的统计,今年11月,32家房企销售规模比去年同期上涨了17%。但与10月相比,销售规模基本持平。该机构指出,11月以来,虽然房地产项目积极入市,推案量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应迎来年末反弹,但实现难度很大。
这种现象早有先兆。从今年年中开始,南京、合肥、厦门等热点城市的新房项目出现降价。9月以来,房地产企业普遍推行价格策略,且折扣力度逐渐增大。尽管如此,但去化率仍然不及以往。
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