张波告诉《每日经济新闻》记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。
张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。
对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。
“对于这类大企业,他们有的不仅是资金优势,还有软实力,比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑,保证项目的一定溢价水平,在困境中赢得生机。”
张波继而指出,产品也是大企业的一项优势,尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验,更有利于化险为夷。同理,操盘实力强的企业,利用强效的管控手段和运营能力,也有更大的潜力空间。
“地王”将消失?
一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。
2017年10月,高层确认,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。与此相应,今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷,竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段,都对土地市场形成制约作用。
世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致,但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响,也受到政策法规调控的影响。
袁鸿昌认为,相对来说,目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下,今年很多地方拍地以底价成交,甚至出现“流拍”的现象。
另一方面,中央经济工作会议对住房制度改革提出的新要求,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的形势下,“地王”是否将成为一个历史名词?
袁鸿昌表示,从目前市场的表现来看,开发商理性了很多,大家对市场新形势有了新的判断,新的时代就应该按照新的规则来走。
广东省专家委员会委员龙斌接受《每日经济新闻》记者采访时指出,未来1~2年政策的强调控仍将持续,地价不断上升已缺乏现实基础,开发商对市场的预期变化了,也不会再盲目举牌了。如果将来政策放开,还会不会出现“地王”,也很难定论。
袁鸿昌指出,人对住房改善的需求是持续不断的,核心一二线城市形成的城市资源集聚短期内不会改变,一线城市领先其他城市的格局不会改变。
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