风起,势变。
话说赤壁之战时,魏武挥鞭,意气方遒,铁索连船,直指江东。可叹的是,旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变,风向一变战局也就变了。霎时间,樯橹灰飞烟灭,孟德走了华容道。
1400多年后,李自成于山海关外的一片石对决吴三桂。一路顺风顺水的大顺军忽然遭遇当头逆风,埋伏的清军顺风而来,大顺军猝不及防,一路溃败。
这一次,同样上演了一幕溃退局面的,是曾经衔枚疾进的“地王”。
高歌
2016年,是地产商的狂欢年。
房价一波又一波地飙涨,地产商们也兜着“高价拿地,高价卖房”的心思,买涨不买跌,在举牌时,价格按10亿元往上跳,也纹丝不动。
于是,一波又一波地王横空出世。有数据称,2016年诞生了350个地王项目。
在房地产市场,面粉比面包贵,已经见怪不怪了。但细究之下,你会发现,更离谱的是,只要面粉够贵,榨菜包也能变成蟹黄汤包。是的,这就是过去很长一段时间,我国房地产市场颠扑不破的逻辑,调控几乎不管用,越调越涨。
与此同时,房企购地的步伐也愈演愈烈,为了拼地王,高杠杆拿地,那都不叫事儿。
公开数据显示,行业洗牌加剧之下,行业集中也明显加速。谁能留下来?秉持着手中有地,心中不慌的金科玉律,大家纷纷选择囤地,而且排名越靠前的企业,拿地强度越大,恒大、融创、碧桂园与万科均如此。
第二梯队也拼命往前拱。好些三五百亿规模的企业提出,未来5年要冲击1000亿元营收,千亿规模的则瞄准3000亿元疾驰而去。一位开发商老总说的好,“地产行业集中度提高,房企只有出现在第一阵营的镜头里,才更有能力做其他的事情。”
另一个不得不提的原因是,一些城市近几年土地供应大幅减少,僧多粥少的局面无形中也推高了地价,催生了地王。比如,中部某省会城市2016年出让土地的面积,不到2013年高点的一半。一位中层官员说,市领导实际上希望地价更高一些,否则,城市房价与城市地位不符。
这么多“粉丝”追着捧着,地王能不红吗。
只是,仔细想想,在开发商们一掷千金,大肆扩张的这波浪潮中,有多少是真的火眼金睛,又有多少是被趋势裹挟着,头脑过热,跟风炒楼呢?
风起
不消太久,2016年底,一切都变了,市场预期急转直下。
2016年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。这一全新的定位,让2017年成为中国房地产的大变革之年。限购、限贷、限价、限售、限商……不断收紧的调控政策,就像是唐僧的紧箍咒,念得孙悟空欲死不能。
与此同时,偏爱高地价带来高土地财政的地方政府也开始补刀。2017年,各地方政府普遍加大土地供应,限制地价,平抑房价。在地价严控之时,今年前11月,全国50大城市土地出让金却超过3万亿元,同比增长37.3%。很显然,这源于土地出让面积的大幅增加。
以北京(楼盘)为例,据克而瑞数据统计,2017年北京土地市场总建筑面积高达1166万㎡,环比增长129%。商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。更值得注意的是,土地结构也脱胎换骨——共有产权面积300万平米,配建的限价商品房住宅约337万平米,出租房约91万平米。
问题来了。房价如此严控之下,高溢价拿了地王的开发商们怎么办?
割肉是不可能的。一个字:拖。
几天前,一地产开发企业副总经理告诉经济ke,开发的一个楼盘几个月前就已盖好封顶,预售证也在手,可是政府限价,比周边二手房价格还低30%。“老板一直是拖着,盼望政策能松一点。”临近年底,他们也撑不下去了。“必须开盘销售回款,资金压力太大。”
这不是孤例。在易居地产重点分析的50个地王中,仅7个项目开盘。而未开盘的43个项目中,还未开工的也多达14个。
那么,拖不了的怎么办呢?想尽办法或明或暗地拉升价格呗。捆绑车位、精装修,还有天价茶水费等,都是惯用手段。
不过,2017年10月开始,住建部与发改委在全国掀起一次联合交叉检查,集中整顿商品房销售乱象,这些法宝也不太灵光了。
办法还有,“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”如此鄙视链被用于对冲限贷政策,你一定没少听说。
如此闹得不像话之后,2017年12月28日,住房和城乡建设部、财政部、央行、国土资源部又联合发文,要求开发商不能拒绝公积金贷款。另一条小道儿被封死。
如此一来,曾经风光无限的地王,如今过得咋样?2017年11月底,华侨城转让北京丰台地王板块;上海楼板价超10万元/平方米的地王遭质疑变身停车场;南京(楼盘)地王“崩盘”停工的消息四川流传。
融信中国位于上海静安区的地王项目偏西侧的一块停满了共享单车。(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)
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