11月份房企融资规模超过千亿 四季度融资需求仍强劲

　　今年11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿。与此同时，由于海外发债比重上升，带动企业平均融资成本整体上行，创下近三年新高。业内人士分析认为，由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓，企业之间的规模竞争仍在延续，大小房企分化加剧，整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

　　11月份房企融资动作密集

　　11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。金地集团称完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行。同日，上海城投公告称，拟在国内银行间市场发行规模不超过人民币35亿元的中期票据。首创置业称，公司将公开发行2018年公司债券(第二期)，发行规模不超过人民币50亿元。

27日，保利地产公告称，100亿元(人民币，下同)永续中期票据获批，有效期两年。同天，富力地产2018年度第一期超短期融资券兑付公告发行总额10亿元，债券利率5.5%。

此外，还有时代中国、绿城房地产、富力地产、中国恒大、华夏幸福基业、碧桂园、龙湖、雅居乐等多家房企扎堆披露其期融资计划或公告票据上市发行。据中原地产研究中心统计，11月以来，中国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿元，仅过去两日就有12家房企披露融资计划，累计规模约300亿元。

　　据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%;月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%;累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

　　11月份，房企与金融机构合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

　　克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。

　　该人士进一步认为，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而，预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

　　大小房企分化加剧

　　业内分析指出，近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓;大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

　　根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

　　与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

　　从具体企业来看，11月份融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。

　　由于房企整体逐步面临偿债高峰期，更多的中小企业的融资道路并不通畅。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

　　事实上，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。