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东莞楼市回归刚性自住需求 “特价盘”成近期主流营销

来源:房掌柜  整理 三亚房掌柜  2018-11-09 10:50:04
[摘要]随着“双11”临近,不止网络电商“激动”起来,房企们也启动了“双十一”模式。

随着“双11”临近,不止网络电商“激动”起来,房企们也启动了“双十一”模式。

推售“特价盘”成主流营销方式

合富研究院统计数据显示,10月东莞楼市供需同比双降,成交继续放缓。今年前10个月,东莞一手住宅供应387万平方米,同比减少22%,网签面积381万平方米,同比减少13%,网签均价17232元/平方米,同比略涨5%。

其中10月东莞一手住宅供应57.6万平方米,同比减少23%,网签面积38.2万平方米,同比减少25%。

从区域来看,10月住宅供应集中度很高,各个片区分化明显,其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看,同样也以滨海湾片区、泛城区为主,其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

业内人士认为,对于购房者来说,房贷利率上浮幅度仍高,供房压力较大,因此不少人推迟了购房计划。

10月网传房贷利率下调,而东莞中原向东莞多家银行核实得知,短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整,更未见下调现象。

“首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%,二套房贷利率上浮25%—40%,几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策,银行放款速度也未见明显提速。”该研究机构负责人说道。

在银根持续收紧之下,开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。国庆长假以来,“特价盘”成为东莞楼市的主流营销方式。其中,10月初寮步某项目推出17600元/平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房大促销;10月底,樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/平方米起等。与市场价格相比,特价房价格相对优惠。

10月底,还有部分开发商打出“上车盘”的标语,部分刚需新盘开盘价格回归至1.4万元—1.6万元/平方米,市场定价渐趋理性。位于沙田的某楼盘进行“双11”促销,新推出的住宅均价约1.7万元/平方米,较之前高位时的2.2万元/平方米下降了5000多元/平方米,较首次开盘时的1.9万元/平方米也下降了约2000元/平方米。

研究机构人士分析表示,下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚,房企迫于年度业绩压力,10月份有不少项目持续推出“特价房”活动,预计这一举措仍会持续。

业内人士介绍,“个别项目因入市价格合理,来访量及去化率较好,但实际上市场多数项目来访去化情况不尽如人意。在市场来访人气不足的情况下,不少项目只好通过持续推出特价房活动,增加客户来访量,以价换量加快资金回笼速度。”

市场:10月“旺季不旺” 回归至刚性自住需求

在10月住宅成交当中,有七成是面积在70~120平方米的刚需型住宅;与此同时,144平方米以下的小别墅也因迎合了有改善住房需求的购房者意愿而热销。而商业公寓虽然降价促销明显,但也是供应和需求双双同比下滑。

刚需自住

  住宅成交主要集中在70~120平方米刚需产品上

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,10月市场成交主力仍集中在70~120平方米刚需产品上,成交占比约73%,环比上升2%,同时创近5个月新高。

  另外,随着二孩政策放开致使家庭结构的转变、四房及以上需求递增等情况下,改善需求依然较大,10月首次改善(约120~144平方米)户型成交比例小幅回落至20%,但仍处较高位水平。

  在供应方面,10月住宅供应量为近三年同期新低。

  东莞中原战略研究中心监测数据显示,10月东莞住宅供应57.57万平方米,环比上升19.51%,同比下降22.98%,10月供应显著放量,但与同期相比,为近三年同期新低;此外,10月住宅成交38.41万平方米,环比下降8.53%,同比下降24.91%。

  优房超·瑞城搜也表示,东莞房地产住宅市场购房需求主要是刚需产品,一方面是二孩政策放开后对于改善型产品的需求仍需时间来释放;另一方面是大户型总价高,去货速度普遍较慢。

  “旺季不旺” 市场观望氛围浓郁

  “银十” 作为传统的销售旺季,房企纷纷加大出货力度冲刺全年业绩,推动整体供应放量回升。但受到楼市调控政策及银根的持续收紧影响,市场观望情绪加重,成交热度下滑,成交量始终徘徊在年内的中低位水平,同时亦为近三年同期新低。

  此外,根据东莞中原CCES监控的来访数据显示,“银十”成色不足,10月楼市来访量较9月出现小幅缩水,更是近三年同期新低。主要是楼市调控预期收紧,楼市整体热度偏低,置业客户仍处于观望的状态,同时房企的大型营销活动少,市场关注度低,楼市来访量偏低。

  从以刚性和改善需求为主的洋房市场来看,10月东莞洋房供应约49万平方米,环比上升48.84%,同比下降27.76%,成交约33万平方米,环比和同比分别下降7.49%和33.17%,尽管10月为传统旺季,开发商放量入市,但市场成交依然低下,显示出市场持续严控下,房贷利率居高不下,购房积极性依然低下。

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责任编辑:黎燕霏

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