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富力增发8亿新H股 或将成解决负债杠杆“不二”选择

来源:房掌柜  整理 三亚房掌柜  2018-11-07 02:25:46
[摘要]在发债路上并不太顺的富力,这次不再执念,罕见地走了另一条路——股权融资。 今年以来,富力一直在发债上动作不断,上半年三次发债受阻引起不小关注,颇有“屡战屡败”的意味,此后还进行了超短期融资、ABS等融 ...

  在发债路上并不太顺的富力,这次不再执念,罕见地走了另一条路——股权融资。

  今年以来,富力一直在发债上动作不断,上半年三次发债受阻引起不小关注,颇有“屡战屡败”的意味,此后还进行了超短期融资、ABS等融资动作。

  11月5日,富力地产宣布,拟进行新H股的发行,计划发行不超过8.06亿股。以收盘价12.14港元计算,此次H股发行将融资近百亿,这也是富力自上市以来首次进行股权类再融资。

  负债应是富力此次大手笔融资背后显著的原因之一。但除此外,令人好奇的是,在如今股市低迷的情况下,富力为什么选择在这个时间点发行新股?谁又会是买单的人?

  8亿股新H股增发

  富力地产11月5日发布公告称,已于当日议决召开临时股东大会及类别股东会议,以批准授予董事会建议特别授权以发行不超过805,591,836股新H股,分别不超过该公司于新H股发行前后的总股本25%及20%;及分别不超过于新H股发行前后的已发行H股总数约79.35%及44.24%。

  据悉,新H股发行价不低于前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%。用途方面,发行的所得款项在扣除相关费用后将全部用于补充富力地产的资本金,其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。

  据观点地产新媒体了解,新H股发行前,富力地产已发行总股份数为32.22亿股,其中H股股数为10.15亿股,占比31.51%。

  按此计算,若新H股发行完成后,富力已发行总股份数将为40.28亿股,其中H股股数为18.21亿股,占总股本比例增长至45.2%;内资股股数保持不变,仍为22.07亿股,占比将由68.49%降至54.79%。

  就股权而言,富力地产自2006年以来从未发行过任何形式的股份,由于相对较小的H股公众持股量,流通盘仅10.15亿股,资本结构呈高杠杆,一定程度上造成无法吸引新的战略及长期的投资者。

  富力在公告中称,此次新H股发行将非常有利于其获得长期资本,促进公司稳定发展,缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。此外,新H股发行将显著改善公司的资本结构,增强融资能力,从而显著改善信用评级前景,增加获得更低成本融资的机会。

  受该消息影响,富力股价开盘下跌,盘中最高跌幅超过10%;截至收盘,富力地产股价报12.14港元,下跌8.72%,股价相比较高点几近腰斩。

  不过,对于富力进行8亿股新股增发,市场似乎是意料之中,毕竟过往债务一直是压在富力身上的大石头。

  观点地产新媒体从富力历年财报数据获悉,2015-2017年,富力地产的总负债分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元;2018年三季报显示,富力地产负债规模已达2863亿。

  资产负债率方面,2015-2017年,富力资产负债率呈上涨趋势,分别为124.3%、159.9%、169.6%,2018年上半年则较2017年年末上升17.9%至187.5%。

  融资时点的选择

  为缓解负债进行一定的融资无可厚非,但是相比于此前富力“钟情”的发债,此次增发新股似乎并不划算。

  据观点地产新媒体粗略测算,富力此次发行8亿股、发行价不低于前五个交易日H股收市价平均数的80%,以富力近段时间平均股价12港元计算,此次融资额约100亿港元,增发新股成本为19.2亿港元。若要获得100亿港元发债融资,以较高利率水平10%计算,融资成本为10亿港元。

  对比来看,增发新股的融资成本远高于发债。

  同时,市场更为好奇的是,股市低迷情况下,富力为什么选择在这个时间点进行股权融资?

  近期股市一片低迷,港股也是频频受挫。据悉,11月5日开盘,港股恒生指数低开1.65%,随后跌幅扩大,最低跌幅近3%探至25747点;内房股方面也是跌幅不小,碧桂园跌5.25%,中国恒大跌6.92%;融创中国跌3.33%。

  因此,目前地产股赴港上市之路也并不平稳,10月11日,美的置业在香港联交所敲钟上市,以低于发行价的16.60港元开盘,开盘即破发;11月5日,新城控股旗下物业公司新城悦公布香港IPO的发售价及分配结果,发售价厘定为每股发售股份2.9港元,即此前拟发售价格区间的底限,且香港认购股份不足须重新分配至国际发售。

  “时机恰不恰当、成本高不高已经不是最重要的了,企业现在只要可以融到钱就够了,现在没什么其他更适合的路子了。”有市场人士对观点地产新媒体如此表示。

  细数富力的“路子”,确实也能窥到一点此次融资动作的苗头。

  快周转是如今房企惯例,在今年8月份的中期业绩会上,李思廉谈到全年计划,就表示今年仍然坚持1300亿元的销售目标;但截至10月底,富力地产累计销售956.6亿元,只完成了销售目标的七成。

  据富力最新季报披露,其手上现金约63亿元,流动负债1556亿元,资产流动性表现承压。

  “富力现在需要通过股权还是债权的方式进行融资。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

  因此,在业绩还不能带来高速现金回流情况下,富力确实很长一段时间内采用的都是发债融资方式。

  然而,房价滞涨、房企融资难度加大,连行业老大万科也高喊“活下去”的情况下,富力举债之路也越来越艰难。据观点地产新媒体了解,今年上半年,富力便遭遇三次发债受阻。

  同时,一度被视为终极解决途径之一的“回A”,富力之前走得也不顺畅。2017年10月份,富力地产的IPO之路终止了审查,这已是十年内富力第五次回A受阻。

  种种盘算下来,增发8亿新股成了解决负债杠杆的“不二”选择。在接近年末的关口,富力一定程度也需要这样一笔资金度过冬天。

  “富力希望筹集资金减轻财务方面的压力。”市场人士对观点地产新媒体表示:“富力做出这样的融资举动,想必对市场有一定判断,或者已有满意的认购方案。”

  值得注意的是,近期“北水”重新涌入香港资本市场的迹象,或许是富力此时增发新股的原因之一。据悉,自9月初以来,沪市港股通资金净流入天数已明显增加,扭转了近几个月来多数净流出的格局。

  而且“北水”仍然重仓内房股,如融创,“北水”持仓均价为26.55港元,持仓占比达25.1%;合景泰富持仓占比7.55%,旭辉持仓占比7.36%。

  德银也发布报告称,于今年9月份,“北水”南向资金明显流入工行、招行及融创,分别净流入762.79亿港元、186.29亿港元及231.13亿港元,预计“北水”有重新净流入港股的趋势。

  归根到底,只要有为这笔大额增发买单的人出现,纵使富力这个举动稍显“冒险”,但“资金渴”总归能暂时缓缓。

  “如果是大的战略股东,可能是含有国有成分的投资者。”有市场分析人士指出,也可能有境内投资者对富力新股进行认购,通过沪港通、深港通来接盘。

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  两个月内抛出了逾230亿元融资计划后,富力地产决定进行股权融资。11月5日,富力地产称拟增发约8.0559亿股H股,募资偿还债务、补充营运资金、项目投资。据悉,这是富力自2006年以来首次进行股权类再融资。

  根据公告发现,若以前5个交易日收盘价平均港币约12元/股打8折计算,募资约96亿港元(约85亿元人民币)。这意味着,从9月7日起抛出ABS融资计划后的2个月左右时间,富力地产总计抛出了约315亿元人民币的融资计划。

  国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受采访时表示,由于资金短缺,不少开发商都需要借新债还旧债,尤其富力之前还花了大笔钱收购万达的酒店资产,有些债务都已经到期需要还,加上短期内回归A股无望,因此不断进行融资。

  首度拟增发融资近百亿港元

  11月5日,富力地产公告称,已于2018年11月5日议决召开临时股东大会及类别股东会议,以批准授予董事会建议特别授权以发行不超过805591836股新H股,分别不超过该公司于新H股发行前后的总股本25%及20%;及分别不超过于新H股发行前后的已发行H股总数约79.35%及44.24%。

  在发行股份的定价方式上,富力表示,董事会将参照该公司发行新H股时的资本市场状况及可比公司的估值等因素厘定新H股的发行价,前提是该发行价不低于决定此发行价之日前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%。

  黄立冲表示,富力地产去年年底股价上涨,现在股价处于历史相对高点,市场并不认为可以在现在股价水平下发行H股,加上富力发行量较大,因此将发行价定于前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%,即八折融资。

  富力称,新H股发行的所得款项,在扣除相关费用后,将全部用于补充富力地产的资本金,其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等符合中国法律法规及政策要求的用途。

  董事会及富力地产高级管理层认为,新H股发行将非常有利于公司获得长期资本,促进该公司的稳定发展,缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。新H股发行将显著改善该公司的资本结构,增强融资能力,从而显著改善信用评级前景,增加获得更低成本融资的机会。

  值得一提的是,这是富力自2006年以来首次进行股权类再融资。11月5日,富力股价开盘下跌,盘中最高跌幅超过10%。该计划公告后,富力地产股价连续两日下跌。

  “这两年港股股价表现好于预期,可以算是一种相对较好的融资方式。”易居研究院研究总监严跃进接受采访时表示,此次富力地产增发H股的融资规模较高,认购成本相对不高,或许有看好富力未来成长力的投资者会比较认可。

  但另有不愿具名人士表示,富力选择增发H股融资的背后,是其负债过高的资金压力导致的。2017年以来,富力地产频繁收购资产,并加大土地投资,但销售回款却未达预期,因此有迫切的融资需求。

  回A受挫还债压力大

  据观察,今年上半年,富力地产多次融资受阻,回A也没有明确时间表。

  2月9日,富力地产公告表示,鉴于近期市场波动较大,公司取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力宣布,取消公司10亿元超短融发行计划,另择时机重新发行。8月29日,富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。

  多次融资受阻后,刚一进入下半年,富力地产便开始频繁发布融资计划。9月7日,9月12日,富力地产共有两期ABS项目获受理,拟发行总金额为86.62亿元。9月20日,富力地产公告称,子公司怡略有限公司拟发行一笔2亿美元的优先票据,据悉,该票据利率为8.875%。10月8日,富力地产发布公告称,其公开发行130亿元公司债券已获得批准。简单测算,这意味着这几笔融资计划就涉及资金约230亿元人民币。

  大规模融资难以快速到位的背景下,富力地产还进行了多次超短期融资,一般规模在5亿元-10亿元之间,期限约为270天,但这些票据利率多超过6.5%,甚至升至近9%。由此可见,富力可谓对资金非常渴望,而且这些短期债多拟用于偿还金融机构借款,可见其还债压力很大。

  事实上,富力地产近年来负债率不断攀升。公开资料显示,2015年-2017年,富力地产净负债与权益比率呈上涨趋势,分别为124.3%、159.9%、169.6%,2018年上半年则较2017年年末上升17.9%至187.5%。此外,有媒体报道称,据富力地产披露的2018年半年度公司债券内容显示,公司总负债2703亿元,较2017年年末增加15.91%,其中短期借款210亿元,增加36.78%;长期借款711.51亿元,增加29.42%;其在一年之内要偿还的债务达1489亿元。截至报告期,富力地产的资产负债率80.44%,较2017年年末增加2.81%。

  更重要的是,目前房企都在收缩扩张战线,但富力过去两年都在积极扩张,不管是拿地还是收购酒店等持有性资产,资金支出规模大,却又恰逢今年市场进入了下行通道,可谓遭受多重压力。

  在今年8月份的中期业绩会上,富力地产集团董事长李思廉谈到全年计划,就表示今年仍然坚持1300亿元的销售目标;但截至10月底,富力地产累计销售956.6亿元,只完成了销售目标的七成。交银国际认为,富力地产即使进一步降低平均售价,也很可能实现不了2018年销售目标人民币1300亿元。

  上述业内人士称,每天睁眼就是大笔的利息支出,还有高额的债务要还,销售回款难以达到预期,回A短期内无望,富力地产需要快速找到实质性的解决办法,否则机构会不断下调评级,对富力的融资将雪上加霜。届时,富力地产将面对更大的经营压力。

  (房掌柜整理来源自观点地产网、证券日报)

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责任编辑:黎燕霏

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