52家上市房企6成三季报预增 部分楼市现去化放缓迹象

　　截至10月16日，据同花顺统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计52家上市房企披露了2018年三季度业绩预告，剔除数据不全企业，净利润实现同比增长的企业有33家，占比超过六成，13家企业净利同比下滑，11家亏损。

　　值得一提的是，这52家房企几乎都是中小房企，并无销售规模达2000亿元量级房企，但可折射行业发展状况。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产行业集中度越来越高，得益于过去两年市场库存的充足，房企今年的销售额将再次创下新高。截至目前，已有19家房企跨入“千亿元俱乐部”。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。

　　六成房企净利同比增长

　　从预告净利润变动幅度来看，在上述52家上市房企中，33家呈现上行趋势，占比为63%;从，预告净利润下限来看，39家房企盈利，占比75%;11家亏损，占比为21%。

　　从预告净利润下限来看，27家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比52%。

　　注意到，净利润超过10亿元的目前有9家。招商蛇口净利润预计在80亿元-82亿元之间，目前暂列首位;荣盛发展净利润预计在33亿元—39亿元之间位;蓝光发展净利润预计在10亿元-13亿元之间;金融街净利润预计在10.1亿元-10.8亿元之间。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从整体数据看，主营业务依然是房地产的企业，在三季度业绩依然明显增加，但首亏和续亏企业占比仍达20%左右。对于中小房企来说，在当下资金链紧张，龙头房企率先降价回收资金的市场环境下，风险已经越来越大。

　　张大伟进一步称，尽管最近部分城市楼市出现了去化放缓迹象，但从财务数据看，因为结算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才出现市场退烧的表现。

　　事实上，截至目前，多数上市房企仍然获得了“丰收”。10月8日，据中国指数研究院发布的《2018年1月份-9月份中国房地产企业销售业绩TOP100》研究报告显示，2018年前9个月，销售额破千亿元房企增至19家。其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超过4300亿元，均值为4768亿元，同比增长率均值为20%。

　　报告指出，2018年前9个月，标杆房企销售目标完成率均值为74.7%，相较前8个月月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。

　　市场明显降温

　　但市场并不乐观，去库存眼下已经成为房企们最头痛的问题。

　　万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

　　事实上，这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中，不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今，适逢这些项目入市销售，变现难度可见一斑。

　　克而瑞研究中心表示，“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米，环比下降了7%，与去年同期成交量大体持平，其中二线城市成交下滑最为显著，同比和环比齐跌，前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束，但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看，成交情况也不容乐观，31城环比大降近七成跌至历史低位，同比也下降了27%。其中一线和三、四线城市基本保持了和去年同期的成交热度，二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码，成交持续乏力，各城市成交量跌多涨少，已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

　　克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，楼市“转冷”的信号已显，无论是短期波动还是长久之势，原来房价飞涨，“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返，房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收，目的都是为了在市场“凉凉”前，回笼更多的资金，保证现金流安全。

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　　10月14日，阳光城集团股份有限公司发布2018年第三季度业绩预增公告，预计前三季度归属于上市公司股东的净利润为盈利14.54亿元-17.63亿元，比上年同期增长135%-185%。

　　中国指数研究院数据显示，今年1-9月份，随着各地调控政策的不断落实，房地产市场逐渐趋稳，受监测的百家房企销售业绩整体出现正增长，其中前十大房企的销售总额达29858亿元。

　　从销售情况来看，2018年前9月销售破千亿房企增至19家。其中，碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%。

　　值得一提的是，持续从严的市场形势给房企带来压力。为了抓住传统“金九银十”的销售时点，一些房企在9月份掀起了一波“折价”潮，希望能以价换量。例如，泰禾某项目提出购房优惠措施，若购房人全款购房可获七折优惠;恒大在近一个月时间内针对旗下数百个楼盘项目推出了特惠活动;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

　　业内人士指出，“以价换量”可以归因于房企自身运营的资金压力。上半年的业绩显示出，不少房企出现了经营性现金流转负或缩减的情况。在融资渠道收紧的环境下，房企需要更多地在周转中获取充足的现金流。

　　与此同时，从收入结构来看，多元化企业的房地产开发收入都占比八九成以上，传统业务仍是它们的“输出”主力。但近几年来，万科、龙湖、保利等房企该比例都有不同程度的下降，这也反映了房地产企业其他业务规模的扩张趋势。

　　“总体来看，2018年1-9月房企销售步伐较为稳健，多数房企完成全年销售目标问题不大，但有少数房企完成目标仍存在较大压力。”中指院一位分析人士指出，在此背景下，许多房企纷纷提高货量供应，加大推盘和营销力度，加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成，如恒大下半年有近7000亿元的销售货值;龙湖表示将在下半年集中推盘，下半年货源可达2000亿元;泰禾将有大体量的项目于下半年集中入市，并把回款定为年度工作重中之重。

　　(房掌柜整理来源自证券日报、中国经济网)