调查：上海租金没有非理性上涨 市中心出现房源争夺

　　一则“自如和蛋壳抬高租金哄抢房源”的帖子，把长租公寓推上舆论的风口浪尖。

　　据北京媒体报道，部分长租公寓为了争夺房源，恶意抬升房租，导致北京房租显著上涨。数据显示，北京租赁价格指数已连续19个月上涨，部分区域在一年内涨幅超过40%。

　　上海住房租赁市场真实情况如何？解放日报·上观新闻记者实地探访了上海部分中介机构和长租公寓企业，发现上海租赁市场整体平稳，租金未出现非理性上涨。在市中心部分区域，“房源争夺战”正悄然打响。

　　上海的租赁市场整体平稳

　　根据“中国房价行情网”数据显示，国内一线城市普遍出现房租上涨趋势，其中北京7月的租金比去年同期上涨21.89%，上海也出现上浮。

　　记者综合上海本地多家专业机构数据显示，在过去一年内，上海房租价格保持整体平稳，“大幅上涨”消息不实。上海房屋租赁指数办公室的监测显示，去年9月起，上海住宅租金水平持续回落，租金指数从1938点降至1898点，连续9个月呈现下行趋势。直到今年7月，租金才出现微弱上扬。

　　上海市房地产经纪行业协会提供的报告则显示，2018年上半年上海住房租赁平均价格较去年第四季度平均价格上涨2.7%，平均单位标准租金为64.2元/平方米/月，租赁市场供求总体平衡。负责报告撰写的上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿表示，2.7%的数据背后，监控了上海1.4万个住宅小区在今年上半年有租赁成交的约15万套整租住宅，采取全样本而非抽样模式，具有较高客观性和可信度。

　　市场观察与监测数据不谋而合。虹口区曲阳板块的一位房地产中介说，“虽然租赁情况整体良好，但挂牌一个月以上没成交的房源数量增多。”位于杨浦区中原板块的一位房地产中介则表示，以往3至4月均算旺季，房源抢手，“供不应求”局面频现。但今年同期的交易相对冷清，最多一天仅5至6人上门咨询，和高峰时期一天10多人上门形成对比。

　　为何上海房租未出现明显上涨？崔光灿认为，主要原因是房源供给较充足。来自中信建投证券的报告显示，2015年楼市价格上涨时，房东纷纷将房源出售，导致出租房源减少，这也是2015年后上海房租迅速上涨的主要原因。但是2016年一系列调控政策出台后，住宅销售市场日趋冷静，房东出现“由售转租”，大幅增加市场租赁房源供给，使供求关系发生变化。

　　市中心房源受到租客欢迎

　　2017年是长租公寓行业站上风口的“元年”。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进，上海各大租赁企业迎来滚雪球式发展。记者从上海自如获悉，今年自如将在全国扩张至100万间房源，相比去年提升100%。魔方公寓预计在今年扩张5万间—8万间。青客预计将在2019年从原先的12万间增长至24万间……各大租赁企业发力“规模”意图明显。来自大型房企开发商、国企等多方主体也陆续试水长租公寓产业。

　　记者走访上海各个区域的长租公寓企业发现，规模扩张背后，暗流涌动，在上海市中心部分区域打响“房源争夺战”。某“青客”公寓管家说，今年初，某知名长租公寓企业进入上海市场，初始规模较小，为抢占市场，他们在城市中心区域不惜成本收取房源。“一套房源，我们开价4000元，他们直接抬升到5000元。”

经过改造后的长租公寓内景

　　“我们都不看好这家企业，价格战打得太激烈，风险管控意识薄弱。”该管家表示。但由于“战火”被挑起，其他企业只能跟进。“就像一场牌局，他们扔出一对王炸，我们难道坐等服输？”

　　另一自如管家透露，在中山公园附近区域，共有40至50个住宅区，约数万户居民，其中已有1000户“自如”房源。在安化路某住宅楼内，六层高的建筑里已有三层房源被改造为“自如”。“平均每个管家每个月要收取10套房源。”该管家介绍，从延安西路到苏州河附近，“自如”房间套数在一年内已翻倍。

　　上海临汾花园某居民告诉记者，由于小区周边配套齐全，交通方便，颇受房屋中介青睐。曾有一套位置合理、大小居中的房源出租，由于房东在中介机构公开个人信息，引来多家代理经租企业争夺。“每天要接到四五十个电话，都是长租公寓打来咨询的。”

　　由于市中心房源受到租客欢迎，在激烈争夺下，部分资本金不够雄厚的长租公寓转战郊区。多位房屋管家表示，郊区房源竞争较少，拿房成本较低。因为房租较低，一样受到租客青睐。