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百次楼市调控却难熄火 市场情绪失控让需求无中生有

来源:房掌柜  整理 三亚房掌柜  2018-06-08 04:02:17
[摘要]6月5日,因“抢人”而大出风头的天津,在“抢房”非议的压力下,发文称将加强购房人购房资格审查、坚决遏制投机炒房

经历了全国楼市5月的“高烧”,新一轮调控“驾到”也就不足为奇了。毕竟,“史上最严”楼市调控,时隔一年就改弦更张太过儿戏。6月5日,因“抢人”而大出风头的天津,在“抢房”非议的压力下,发文称将加强购房人购房资格审查、坚决遏制投机炒房。同一天,深圳更是出台了政策,规定在住房供应制度方面,商品房占总量的40%,人才房、安居房和公租房各占20%。这被认为是20年来深圳最重大的“房改”。

深圳的做法,符合当前市场的部分猜测,即房地产市场将从市场化转向“新计划”。商品房减量供给,增加各种“房住不炒”性质的保障房和非商品房,致力于培育租房市场,形成多层次的住房供应体系。毫无疑问,这是长效机制的方向,而在这个实现的过程中,行政干预成为普遍采取的调控手段。但我们也需要看到,行政干预的副作用正在显现。

据媒体报道,今年以来,全国各地的楼市调控次数已经逾百,但楼市不仅没有熄火,还越烧越旺,“万人抢房”、“一房难求”。不能说楼市调控不走心,只是摇号和限价这样的政策不可避免地走形了。因为限价,催生需求,导致摇号,最终使得限价和摇号不仅没有降低房价预期,反而让市场情绪失控,反而让买房需求“无中生有”。须知道,价格是市场信号,价格长期失灵,市场自然扭曲,并形成对初衷的反噬。

过去一年及现在,楼市调控尽管提出“租售同权”的新思维,但起主要作用的,还是行政权力开道的“限字诀”,即限购、限贷、限价、限售和限商。可以说,“五限”政策绝不是长效机制,而是长效机制建立之前的权益之策。任何把“无限”政策固定化和长期化的想法和作为,都是一种取巧和懒政。这样做的后果,则是把杠杆和泡沫隐藏起来,蕴藏着报复性反弹的可能性。

楼市在长效机制正式公布之前,将会维持现状,乃至偏紧。对于长效机制,市场猜了差不多一年多,从限贷、限购、限价、限售的长期化和常态化,到租售并举、租售同权和共有产权房,都有点像,又都没个权威说法。但一个共识是,如果土地制度不改革,长效机制将缺少最重要的一块。过去十数年,房价之所以坚挺向上,就在于土地成为中国经济旧增长模式的一个核心环节,这不仅仅是土地财政这么简单,更重要的是土地资本化与城市化、工业化息息相关,房子不可避免地成为整个交易的最终买单者。房地产市场消化了过剩产能,消化了超发货币,所以,要想真正实现“房子是用来住的,不是用来炒的”,土地政策即使做不到改弦更张,也需要有所调整。

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控租金

从2017年开始,租赁市场无疑站在了风口之上。在政策的引导和市场刺激之下,大量企业涌入租赁市场。不过伴随着行业热度的上升,有关“租金上涨”、“天价租金”项目这样的案例也开始关注。近日,住房城乡建设部印发的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称通知)中,也重申坚持房地产调控目标不动摇,并且明确提出要稳房价、控租金……

风口上的租金调控

租赁市场未来十年究竟会如何发展?根据上海易居研究院发布的研究报告《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示,到2027年全国城镇约有2.1亿人是通过租房来解决居住问题的。而全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米,相比2017年增长60%。

可以说,在如此广阔的市场前景之下,行业热度也会被推升,因此租金调控已经成为租赁风口上的一道命题。在各种租赁业务次第展开的背景下,怎样做才能最大限度的保证租赁市场能够健康有序的发展其实是政府、企业和市场所需要不断探索的。

在业内人士看来,租赁市场是一个相对透明的细分市场,价格的变化也相对理性。因此,直接用行政手段干预租金价格并无太大必要。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析认为,从全国范围来看如今的租赁市场还达不到需要像控制房价上涨一样“控租金”的程度。

按照贝壳研究院统计数据显示,北京近3月租金环比涨幅呈现扩大趋势,但与2017年末2018年初涨幅相比收窄明显。5月租赁房源每平米月租金为86.9元。按照易居研究院根据其监测的50城租金数据推算,目前全国大中城市每平方米房源的租金为50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金为30元/月。

“如今市场的供应体系也是相对合理的,同时各个不同类型的产品租金也是面向市场和市场竞争的过程。租金过高必然导致出租率的下降,市场的手能够做出有效的调节。”郭毅表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出,目前租金房价爆发性增长的现象还是少,市场监管更应该强调是租金的透明性,即不应该有乱收费的现象。而后续管控租金,主要是对新房租赁产品的租金,即开发商持有和经营的房源租金进行政策指导。

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责任编辑:王慧

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