海南楼市：关上“炒房”的窗 为租赁与产业地产开门

4月22日，海南省出台了史上最严限购政策，全域限购让海南房地产从业人员和开发商们站上了“十字路口”。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉记者，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。

近些年，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南的房地产市场成为各大开发商和投资者眼中的“香饽饽”。开发商们纷纷涌入海南，开启大规模的圈地造城运动，强大的外来购买力直接推动了海南房地产价量齐升。

随着海南启动全域限购政策，海南房地产这个“香饽饽”是否将变身“烫手山芋”，面对大批尚未销售的项目，开发商将如何调整发展战略？

千亿地产变局楼市速冻

在国际旅游岛建设稳步推进，以及每年冬天的百万候鸟人群强大购买力的叠加作用下，海南房地产蓬勃发展。据海南锦诚发布的数据显示，2017年海南全岛全区域量价同涨，核心城市的均价水平抬升到另一个档位。海南成交面积达到2293万平方米，同比上涨52%；成交金额高达2714亿元，同比上涨82%；成交均价达到11836元/平方米，同比增长20%。

随着全岛市场规模的快速扩大，海南核心城市量级提升。其中第一梯队的三亚和海口2017年销售金额分别为724亿元和694亿元，三亚旁的陵水则达到372亿元。包括澄迈、万宁、琼海、儋州和文昌销售金额也均超百亿元，而临高、东方、五指山琼中等10个城市销售金额在50亿元以下。

记者对比发现，成交金额靠前的城市限购级别更高。海口、三亚、琼海的外地购房者需要提供5年社保，处于第四梯队的五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，则住房只能面向本市县居民家庭销售。

值得注意的是，开发商在海南的项目规模较大，尤其单盘贡献占城市成交金额的比重较大。2017年包括雅居乐清水湾、恒大海花岛以及碧桂园珊瑚宫殿的单盘销售金额均超100亿元，其中雅居乐清水湾以及碧桂园珊瑚宫殿均位于陵水，销售金额分别为169亿元和123亿元，两盘销售金额占陵水总体销售金额78%。

单盘的强大贡献力造就了房企在海南市场占有率的提升，恒大和碧桂园分别凭借海花岛和碧桂园珊瑚宫殿的单盘贡献，2017年销售金额均超200亿，分别达到274.5亿、240.7亿。雅居乐、鲁能、融创、绿地四家房企销售金额也超百亿元。

然而，随着海南全域限购，2017年房地产市场的良好态势将成为过去式。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员告诉记者，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉记者，调控严厉性超乎预期，海南市场降温是必然。潜在的购房需求会大幅度减少，当地的房企和营销部门应积极做好应对。

不过，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出，住宅市场短期会速冻，但不会影响长期发展。

租贸住房和产业地产迎发展机遇

过去几年，品牌房企热衷拓展海南市场，恒大、雅居乐凭借早期规模取地，在售项目剩余土地开发货量较大，鲁能、绿地、富力的潜在项目可建面积也居多。

据恒大2017年年报显示，截至2017年年底，恒大在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积为1709.1万平方米，其中海花岛土地储备达到1181.46万平方米。

据海南锦诚团队调研整理的数据显示，较早进军海南市场的雅居乐在海南拥有5个项目，碧桂园则拥有17个项目，融创则在海南市场储备了15个项目。鲁能、富力和保利分别拥有7个、6个和5个项目。其中富力地产于4月斥资57亿收购海航大英山项目，新增土地建筑面积67万平方米。

严厉的政策调控下，海南房地产千亿市场变局来临，开发商将如何应对？

雅居乐方面向记者回应，雅居乐深耕海南已逾十年，多元化产业布局涵盖地产、环保、教育等多个板块。清水湾项目本身也已在过去十年中逐步形成了教育、婚庆、会展、游艇、旅游、环保、文体等八大产业布局，致力于为客户提供全方位的旅居度假服务。随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐将坚持贯彻执行中央“房住不炒”的思路，结合自身优势，参与多元产业的发展，为海南的提速发展贡献一己之力。

欧阳捷认为，未来不排除政府因为产业布局调整住宅开发用地及其规划，暂停新的住宅用地供应；也不排除政府暂缓审批新的住宅开发规划以减少市场供应，或者暂缓发放预售许可和备案。开发商圈定的土地以后未必都能用于住宅开发，有的可能被要求退回，政府调整为其他产业用地，有的则可能调整出让计划。

政策调控下关闭了住宅市场发展的“闸门”，但同时开启了租赁市场和产业地产的新通道。

欧阳捷指出，海南引入大量新兴产业包括深海采矿、岛礁旅游、赛马邮轮、体育博彩、海洋牧场、深海基地、文昌航天城、新型交易平台，这些都需要大量的人才，因此未来需要更多的住房，这些住房很可能以租赁住房为主。新增住宅用地会更多采取租赁住宅用地出让模式，企业也要做好开发、经营自持租赁住宅的思想准备。

同时，欧阳捷认为，未来海南会有更多的产业地产机会，比如邮轮基地码头、航天特色小镇、超大型购物广场、赛马会及其俱乐部等等，有产业资源的开发商将会获得政府青睐，获得发展机会。

（来源：每日经济新闻 梁秋月 魏琼）