海口市国土局：在土地出让中实行“对赌协议”机制

近日，房掌柜获悉，为了传达十三届市委常委（2018年）第22次（扩大）会议精神，原原本本学习研读习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上的重要讲话和《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革的指导意见》（下称《指导意见》），4月17日，海口市国土资源局党组（理论学习中心组）组织专题学习研讨会。 

其中，局党组（党委）书记、局长韩艺师作总结讲话并要求：

一是迅速行动，掀起学习热潮。局党委办要将习总书记重要讲话和《指导意见》纳入今年理论学习中心组学习计划和党员教育培训安排，各党支部要以集中学习、专题研讨、调查研究等多种形式组织党员干部认真学习，结合海口市情和国土资源工作现状统筹考虑、交流讨论，真正做到学深悟透，指导工作，推动实践；

二是结合实际，落实国土资源用途管控。要围绕建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港，结合海口定位和新形势下国土资源改革发展工作，深入研究土地供应问题，在土地出让中实行“对赌协议”机制，建立用地节地评价制度，合理配置土地资源，切实守好用好每一寸土地，提高土地利用效益；

三是敢于担当，加强生态文明建设。要牢固树立“以人民为中心”的发展理念，结合“多规合一”和“六大专项”整治工作，分析重点项目用地情况，摸清资源底数，严厉打击违法用地行为，严守生态保护红线、永久基本农田保护、城镇开发边界等三条控制线，发扬敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神，全面贯彻落实习总书记重要讲话和《指导意见》。

根据房掌柜从海南省人民政府官网查阅，在今年1月份召开的海南省人民政府关于加强土地宏观调控提升土地利用效益新闻发布会上对于土地供应的“对赌协议”有了详细的解释。

海南省国土资源厅副厅长吴开成表示，“对赌协议”是在土地招拍挂出让的过程中，可以用弹性年期+对赌协议供应土地，应该从四个方面理解对赌协议：

一是从法律的角度来看，《合同法》是民法的一个重要组成部分，也是基本法，对赌协议是一种合同，它和土地出让的合同一样都是双务合同，都能适用《民法总则》的规定，也都能适用经济法的有关规定。双方签订的土地合同是具有法律效力的，不但对竞买人有约束力，对政府同样有约束力，如果发生双方纠纷、协商不下，由人民法院裁定。

二是要从对赌的内容理解，只要法律没有禁止的东西，双方都可以在对赌协议中体现。比如说，政府可以提出出让这块地，要求什么时间投资多少金额，什么时候完成开发，甚至可以提出多长时间投产以后解决多少人的就业，产生多少税收，这些内容都可以成为对赌协议或者是土地出让合同的条款提出来。如果是出现了约定的条件不成就，按照双方约定好的，政府可以以适当的金额收回土地，甚至如果约定的条件是无偿收回，政府也可以无偿收回。

三是从土地管理的时效角度来看，由于中国的《物权法》、《土地管理法》和相关的法规没有对具体某宗地开发利用过程中有明确的规定，地方政府为了发挥实施土地开发的目的，政府可以提出对赌协议的内容。

四是从实操的层面来看，可以把对赌协议融入到土地出让的条款中，不再单独签订对赌协议，也可以两个协议，一个对赌协议、一个《土地出让合同》同时签订。也可以把对赌协议作为土地出让合同的一个附件。

在海南省政府1月12日发布的《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》文件中的第十二条就表示，海南实行“弹性年期”土地供应制度。对房地产业以外的其他产业项目，应根据产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内，合理确定土地的有偿使用年期，可结合实际适当缩短项目用地年期，降低产业用地保有成本。依法应以招拍挂方式供应的项目用地，可实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式，首次供应年限一般不超过5年，5年期满后，对不符合相关协议约定的，按协议约定收回土地使用权;符合相关协议约定的，可以延长土地使用年限并补缴土地出让金，但最长不得超过同用途法定最高年限。

同时，吴开成还表示“对赌协议”机制是市场决定资源配置和发挥政府作用最好的结合点。