房企下沉：在一二线做房东 去三四线卖房子

过去一年，三四线的城市人尝到资产上涨的喜悦，原本属于一线城市的靠房产增值的财富故事扩围，成为更广泛的话题和行动。

以三线城市为例，华创证券给出的百城住宅数据显示，三线平均房价从2015年底的6740元/平方米上涨到2017年底的8335元/平方米。市场的变幻莫测依然值得敬畏。

一些在三四线城市有广泛布局的房企成为时代的幸运儿，他们抓住了一波效能爆发的机会。超过一半业绩来自三四线城市的碧桂园力压万科、恒大，拿下规模第一的宝座，迫不及待地在年报中称——“感谢这个伟大时代，城镇化趋势恰似浩荡春风，势不可挡。能在这个大时代奋力拼搏、力争上游，实乃碧桂园之幸。”

更多房企希望也能搭上顺风快车，2017年，50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，同时在一、二线城市拿地面积同比增速回落。

此时，“房住不炒”依然被强调，昔日以开发销售为主的一二线城市已变成住房租赁事业实践的主场，即使只重仓深圳的开发商都去一些四线甚至五线小县城拿地，“包围”粤港澳大湾区，区域布局的整体下沉既成事实。

从这个角度来看，万科董事会主席郁亮说的那句“没有成功的企业只有时代的企业”，是肺腑之言。

也不必嘘叹，房企下沉到三四线不算新事，另一边万科要把业务铺到乡村了，从“城市配套服务商”转型为“城乡建设与生活服务商”。

回到这两年房企销售的新战场三四线城市上，无论是调控还是库存、棚改，成就三四线城市这一波行情的因素全是变量，而对房价支撑起重要作用的人口和经济基本面，三四线城市远不如一二线城市，种种因素综合作用，三四线房地产市场的未来颇具不确定性。但目前看来，依然是热闹非凡。

三四线去化加速

故园东望路漫漫，2018年春节返乡，不少游子发现家乡所在的县或是地级市商品房价格向上爬升了一个台阶。

以华中城市湖北荆州城区为例，2012年高铁站开通后，多个开发商进驻，投资加码，地方库存在2015年到达顶峰近1000万平方米之巨。据浙商证券研究所数据，其销售周期接近5年，但到了2017年下半年，城区商品房库存已经下降至150万平方米，库存去化周期仅5个月。同时，此前卖6000元／平方米的项目均价悄然到达万元水平。

2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部，这是三四线城市密集的区域。

关于过去一年，一二线城市和三四线城市的销售增速对比以及库存，华创证券发表了一份较为翔实的报告。数据显示，2017年全年一二线房地产销售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41个样本城市后剩余612城市(涵盖绝大多数三四五线城市)房地产销售同比增速平均值却达到了18.8%。

此外，华创证券用可售面积除以近三个月销售面积均值来衡量各线城市库存去化月数，结果是近几年一二线城市库存月数变化不大，基本维持在9～10个月水平；但三线城市房地产库存去化月数从2014年下半年的37个月下滑到2017年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。

值得注意的是，此轮去化的多数是地方数年前的库存。

三四线楼市有过沉郁的时候。2014年，多个三四线城市房地产市场表现低迷，不理性投资过后导致库存高企、去化困难，导致开发商资金紧张，降价甩货，彼时此类新闻常见诸报端。华南一家著名房企光耀地产便是倒在此轮危机中。

时移势易，过去一年，三四线市场一扫阴霾，拉动全国销售面积上扬，整体而言，中国房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。

不仅是销售端，土地端也出现同样的情况。

中国指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

这50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；而在一二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。

布局下沉

拿地是果，调控是因。

根据中原地产研究中心数据，2017年，全国房地产调控政策发布超过100个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数超过250次，北京、深圳等热门城市更是一年多次出台不同类型的配套政策。

为了缓解差异化调控政策的影响，越来越多的房企注重全国化布局，向更低能级的城市下沉。世联行董事长陈劲松便认为，从一二线到三四线，均衡布局是穿越房地产周期和大小年的有效方法。