楼市仍处下降通道 部分城市回暖

“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果正在持续显现。12月18日，国家统计局发布了2017年11月70个大中城市住宅销售价格变动情况。统计显示，全国70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

房价增幅继续收窄

统计数据显示，从环比看，有7个城市新建商品住宅价格出现了下降，降幅在0.1-0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市房价环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2-3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平，房价增幅继续收窄。

初步测算，11月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

“需要注意的是，房价指数近期出现微妙变化，环比增幅数据略有扩大”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从70城房价指数环比增幅数据看，当前价格指数为0.4%，从近期几个月的数据可以看出，显示出略有反弹趋势。这表明，11月以来各大城市销售出现回暖。

据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月比10月分别回落0.3个和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月比10月分别回落0.3个和0.2个百分点。统计显示，二手房价格同比下调的城市只有合肥、北京、上海、锦州4个城市。从二手房环比看，北京继续领跌，环比下调0.5%与南京并列第一。另外海口、扬州、上海、郑州等11个城市环比下调，持平的有8个城市。

严跃进认为 ，房价同比增幅继续呈现收窄态势，也受到了环比增幅相对小的影响，使得同比增幅数据相对来说受到了牵制。

从一二手房的价格指数来看，呈现了一手房增幅大于二手房的态势，这和年底部分城市预售证管控或有松绑有关，而二手房方面相对来说也有增幅扩大的态势，总体走势也呈现统一趋势。

二三线城市回暖

数据显示，11月全国楼市分化加剧，一线跌幅加速，二三线城市出现了相比10月的环比上涨。

11月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。如果将70个城市数据平均看，大部分城市房价涨幅放缓，特别是一二线城市，整体看，新建住宅平均环比上涨0.42%，同比数值5.53%，在二三线城市带动下，11月房价上涨相比8-10月有所上升。

中原地产首席分析师张大伟表示，市场分化持续，从环比数据看一线继续降温，二三线城市价格出现上涨。主要是8-10月各地调控政策执行较为严格，入市项目比较少，而11月部分城市入市项目明显增加，特别是前期部分二三线城市供应少，在入市增加下，市场活跃度提高。同时，购房者在二三线城市依然积极购房，这也是市场出现二三线再涨的原因。

值得注意的是，环比涨幅较快的乌鲁木齐、湛江、桂林、西宁、昆明、呼和浩特、大连、银川、丹东等城市均为非调控热点的二三线城市。

有业内人士表示，从区域上来看，部分西部地区城市的房价上涨较快，不排除未来此类城市房价管控的力度出现上调。

后市走稳

房企当前业绩表现良好，令房企年底及后续降价销售的动力不足。但各地房地产政策总体上依旧保持高压态势，这也让房价失去大幅上涨的空间。“房地产市场依然明显分化，整体数据体现了调控下，涨幅加速放缓的趋势，1-11月市场成交面积同比涨幅仅7.9%，刷新了本轮楼市从2015年以来同比涨幅低点，但库存数据持续下调、企业景气指数也依然是本轮的最高点。”张大伟表示。

总体来看，2017年房地产销售面积与销售额将依然刷新历史纪录，房地产商品房销售额将首次突破12万亿元。商品房销售面积也将会首次突破16亿平方米。从企业业绩来看，虽然调控持续出台，但房企销售依然处于历史的最高峰中。从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成定局。11月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企在内，从已发布11月销售业绩的31家开发商来看，31家房企合计销售额达到了37287亿元，同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。31家企业多卖了11985亿元。

年内房企继续积极拿地，2017年来拿地过百亿元房企达到了58家，而在2016年同期只有40家过百亿元，在2017年截至日前拿地200亿元以上的企业有30家房企，依然在非常明显的拿地加速过程中。

业内人士预测，未来楼市调控政策内容中主要是建立租购并举的住房制度。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。由此可以预见 ，未来楼市房价波动空间不大。