从开发商不能为穷人盖房说起

　　十九大报告提出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是立足中国国情和住房政策探索实践教训，对中国住房市场的科学定位。十九大报告同时也勾画出了中国住房发展长效机制的基本框架。

　　曾几何时，开发商公开宣称只替富人建房，而没有责任替穷人盖房。当然这并不是狂妄之语，而是商品住房市场的普遍事实与规律。从世界各国的住房发展经验看，低收入阶层住房是一个令西方国家政府头疼的议题。由于商品住房市场不能有效提供低收入阶层住房或低价住房，所以各国政府大都需要提供一定的保障性住房或低价住房，供应给中低收入阶层。理论上，商品住房市场存在一种“过滤机制”，可以在富人购房的同时改善所有收入阶层的住房问题。这个“过滤机制”说的是，富人买入更好的商品住房后，会将他原有的住房出售给次低收入的人。而这个接手的人，又会将自己原有的住房卖给更低收入的人。这样通过层层传递，一次的新房供应，能将二手房销售链条上所有人的住房水平都改善一次。然而具有讽刺意义的事实情况却是，富人购入更好住房后，并不将自己原有的住房出售，有的甚至也不出租。这样随着富人收入的增长，手中的住房资产也越来越多，穷人的住房条件却仍然没有得到有效改善。看似美好的“过滤机制”为什么会失效呢，很大的原因是因为土地和住房更多地变成为一种金融资产、财富象征，它首先被用来炒作或囤积增值，而不首先被用来居住。

　　从本质上看，商品住房必然同时具有两种天然属性，一是作为耐用消费品的居住属性，二是作为金融投资品的投资属性。一般来说，这两种属性是同时并存，不可分割的。这两种属性中，应存在一个基本主次关系。其中居住属性是商品住房的基本属性，投资投机属性属于商品住房的派生属性。离开了居住属性，商品住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负的效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。住房投资投机，必须以节约社会资源、提高居民居住水平为目标。如果派生的投资属性脱离或超越了基本的居住属性，要么形成大量无人居住的鬼城，最后只能卖给投机者或单纯套取银行贷款，从而对社会资源造成极大浪费；要么把房价不断炒高，少数人拥有大量住房，而多数人居住水平提高缓慢，住房负担沉重。实践证明，“商品住房”并非一种单纯的“商品”，商品住房的商品（投资）属性不能脱离民生（居住）属性而单独发展。在住房全面商品化和城镇房价持续上涨的条件下，不仅低收入阶层无力购房，还将产生大量介于高收入与低收入阶层之间住房困难的“夹心层”，同时住房金融风险也在累积。